湖南省岳陽市中級人民法院民事判決書

　　（2009）岳中民一終字第516號

　　上訴人（原審原告）張曄（又名張燁），男，1971年8月23日出生，漢族，居民，住xxxxx。

　　上訴人（原審原告）何桂香，女，1944年8月18日出生，漢族，居民，住xxx。系張燁及張紅茹之母。

　　上述二上訴人的委托代理人李治，男，1972年2月20日出生，漢族，住xxxx。

　　被上訴人（原審被告）張紅茹，男，1969年9月12日出生，漢族，居民，住xxx，系何桂香之子，張燁之兄。

　　被上訴人（原審被告）劉克祥，男，1972年12月3日出生，漢族，居民，住xxxx。

　　上訴人張燁、何桂香因宅基地使用權糾紛一案，不服湖南省華容縣人民法院（2008）華民初字第639號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

　　原審查明，何桂香與張燁、張紅茹是母子關系，1993年何桂香將其位于華容縣城關鎮陵園新村南路172號的面積198平方米的宅基地及上面的三間平房平均分配給張燁和張紅茹。張燁為其分到的宅基地辦理了集體土地建設用地使用證，證號為“華集建（93）字第260495號”。1997年7月12日，張燁因工作調動將戶口遷往四川省巴中市巴州區巴州鎮新市街。1999年何桂香亦前往四川隨張燁共同生活至今。2003年10月26日張紅茹與劉克祥簽訂土地轉讓協議，將整塊宅基地一并轉讓給劉克祥，同日劉克祥向張紅茹支付了價款8800元，向華容縣城關鎮陵園街居民委員會交納了過戶費1000元。華容縣城關鎮陵園街居民委員會時任主任陳昌彬以證明人的身份在協議書上簽名。2005年劉克祥拆掉宅基地上原有的三間平房后建起了新房。張燁、何桂香在得知后于2008年7月25日向原審法院提起訴訟。

　　原判認為，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯系，且宅基地一般是分配到戶。何桂香將原家庭成員共有的宅基地及上面的三間平房平均分配給張燁和張紅茹后，喪失對原宅基地使用權及上面房屋的所有權，故對何桂香的訴訟請求，不予支持。原宅基地及上面的房屋由張燁和張紅茹按份共有，各占一半的份額。張燁將戶口遷往四川后，對宅基地上的三間平房享有一半的所有權，所以，仍對原宅基地的一半享有使用權，二被告簽訂土地轉讓協議時，未取得張燁的同意，合同簽訂后也未取得張燁的追認，合同中約定對張燁享有權益的宅基地和房屋的轉讓無效，對張燁要求確認二被告之間所簽訂土地轉讓協議中關于張燁享有使用權的宅基地的轉讓無效，予以支持。由于2003年10月26日二被告簽訂土地轉讓協議時，張紅茹未將其家庭成員內部對宅基地和房屋的分割情況告知劉克祥，且何桂香于1999年前往四川張燁處生活后，二原告一直未回華容，原宅基地及其上面的平房一直由張紅茹使用，劉克祥有理由相信宅基地的使用權和房屋的所有權系張紅茹享有。劉克祥受讓宅基地及上面的房屋時是善意，且當時支付了合理的價款，并取得了華容縣城關鎮陵園街居民委員會同意，構成善意取得，劉克祥已依法取得了受讓宅基地的使用權和宅基地上房屋的所有權，對原告張燁要求被告劉克祥返還其享有使用權的宅基地的訴訟請求，不予支持。劉克祥辯稱張紅茹隱瞞事實真相，其取得宅基地經過華容縣城關鎮陵園街居民委員會同意，張燁的損失只能由張紅茹負責的意見，予以采納。張燁有權向無處分權人張紅茹負責的意見，予以采納。張燁有權向無處分權人張紅茹請求賠償損失。據此，原審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條、《中華人民共和國物權法》第一百零六條、《中華人民共和國合同法》第五十一條、第五十六條之規定，判決如下：一、駁回何桂香的全部訴訟請求；二、張紅茹與劉克祥所簽訂的土地轉讓協議中對張燁享有使用權的宅基地的轉讓無效；三、駁回張燁的其它訴訟請求。本案受理費500元，由張紅茹負擔300元，張燁和何桂香各負擔100元。

　　宣判后，張燁、何桂香均不服，向本院提起上訴稱：1、華容縣城關鎮陵園街居委會在二被上訴人土地轉讓協議上簽字同意轉讓，侵害了上訴人的財產，系共同侵權人，應作為被告，一審法院未追加，遺漏了訴訟主體；2、劉克祥購買房屋后沒有辦理過戶手續，價格也顯失公正，故一審認定善意取得錯誤；3、一審既認定劉克祥能善意取得房屋又認定張紅茹出賣上訴人的房產無效，自相矛盾；4、一審沒有判決返還上訴人的財產錯誤。綜上，請求二審法院依法改判。

　　被上訴人劉克祥、張紅茹均未提供答辯意見。

　　上訴人張燁、何桂香，被上訴人張紅茹、劉克祥二審期間均未提供新的證據。

　　一審查明的事實屬實，本院予以確認。

　　本案二審爭議的焦點是：1、劉克祥取得張燁的宅基地及房屋是否符合善意取得條件；2、是否應當追加華容縣城關鎮陵園街居民委員會為本案的被告。

　　關于焦點1,善意取得是指無權處分他人財產的財產占有人，在不法將其占有財產轉讓給第三人以后，如果受讓人取得該財產時系出于善意，即依法取得該財產的所有權，原財產所有人不得要求受讓人返還財產的制度。其基本構成要件是： 1、轉移占有的財產須是法律允許流通的財產；2、處分財產的出讓人必須是非所有權人或無轉讓權人；3、以合理的價格轉讓；4、受讓人取得財產時須出于善意；5、轉讓的不動或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

　　因宅基地屬集體經濟組織所有，只有集體經濟組織的成員才享有宅基地使用權，我國法律并不禁止轉讓宅基地上所建的住宅。本案張紅茹在未經張燁準許時將原屬于張燁所有的房屋及使用的宅基地出售給同一集體經濟組織成員的劉克祥，劉克祥也支付了8800元的合理價格，而且轉讓時雙方所屬的居委會也同意并作了見證；況且張紅茹與張燁系兄弟，張燁也遷居四川十多年，轉讓的房屋在張燁遷居后系由張紅茹居住，加之劉克祥受讓房屋后已經將房屋拆除，不需要登記, 故劉克祥受讓房屋具備了善意取得的構成要件。

　　關于焦點2,華容縣城關鎮陵園街居民委員會雖然在張紅茹與劉克祥簽訂的土地轉讓書上蓋章，但僅僅是作為見證，其并不知道張紅茹隱瞞了無權處分張燁房屋的事實，主觀上無侵權的故意，在本案中無需承擔責任，故可不追加為本案的被告。

　　另外，劉克祥受讓房屋后已經將房屋拆除，張燁上訴要求返還房屋已無可能，又依“地隨房走”的原則，劉克祥受讓張燁房屋后原歸張燁使用的宅基地也應歸劉克祥使用。況且，張燁已將戶口遷至四川，不再是華容縣城關鎮陵園街居民委員會的成員，鑒于訴爭房屋已經拆除,張燁再單獨要求返還并使用華容縣城關鎮陵園街居民委員會的宅基地的上訴請求，沒有法律依據，本院不予支持。至于張燁上訴稱劉克祥支付轉讓價款8800元不符合對價，因未提供依據，其理由不能成立，本院不予采納。

　　綜上，劉克祥的行為構成善意取得,已依法取得了受讓宅基地的使用權和宅基地上房屋的所有權, 張燁只能依法向不法處分人張紅茹主張賠償損失的權利。原判認定事實清楚, 但確認張紅茹與劉克祥之間所簽訂土地轉讓協議中關于張燁享有使用權的宅基地的轉讓無效,屬適用法律不當，本院予以糾正。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（二）項之規定，判決如下：

　　一、維持湖南省華容縣人民法院（2008）華民初字第639號民事判決主文的第一項；

　　二、合并湖南省華容縣人民法院（2008）華民初字第639號民事判決主文的第二項、第三項變更為：駁回張燁的訴訟請求。

　　一審案件受理費500元,二審案件受理費500元，合計1000元,由張燁、何桂香各負擔350元,由張紅茹負擔300元。

　　本判決系終審判決。

　　審  判  長   陳    軍

　　審  判  員   邵 莉 茜

　　代理審判員   蔣 立 春

　　二○一○年一月二十一日

　　書  記  員   胡    娜