原告董金花，女，1957年11月17日出生。

委托代理人祝軍強(qiáng)，德興市金劍法律服務(wù)所法律工作者。

被告程志偉，男，1980年12月12日出生。

被告俞曉紅，女，1977年11月12日出生。

委托代理人程水生，江西帶湖律師事務(wù)所律師。

原告董金花與被告程志偉、俞曉紅宅基地使用權(quán)糾紛一案，本院受理后，先適用簡(jiǎn)易程序，由審判員洪振華獨(dú)任審判，于2011年5月13日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，該次庭審中，原告委托代理人祝軍強(qiáng)、被告程志偉、被告俞曉紅及其委托代理人程水生到庭參加訴訟。第一次開(kāi)庭審理后，本案轉(zhuǎn)為普通程序?qū)徖恚驹阂婪ńM成合議庭，于2011年8月23日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，原告董金花及其委托代理人祝軍強(qiáng)、被告程志偉、被告俞曉紅及其委托代理人程水生均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱(chēng)，原告位于婺源縣城廣場(chǎng)北側(cè)有一房屋，2010年被拆遷，按拆遷政策，可以在規(guī)定范圍內(nèi)選定一塊面積為160平方米的宅基地。2010年8月17日，被告程志偉在未征得原告同意的情況下，擅自將該宅基地轉(zhuǎn)讓給了被告俞曉紅。而被告俞曉紅明知該地使用權(quán)屬于原告，仍然與被告簽訂協(xié)議，受讓、占有、使用該地，主觀上也存在惡意，應(yīng)當(dāng)對(duì)自己造成的后果承擔(dān)責(zé)任，原告在拆遷過(guò)程中，一直呆在德興，對(duì)宅基地被賣(mài)始終不知情。二被告擅自簽訂宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益。依照民事訴訟法的規(guī)定，向法院提起民事訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)二被告所簽訂的宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，被告俞曉紅歸還占用的宅基地。

被告俞曉紅辯稱(chēng)，首先，原告所持的“被告程志偉未經(jīng)原告同意、擅自轉(zhuǎn)讓”和“被告俞曉紅惡意受讓”，“宅基地轉(zhuǎn)讓無(wú)效”的主張，與事實(shí)不符，也缺乏法律依據(jù)。被告俞曉紅因需宅基地建房，2010年8月初，武口茶場(chǎng)退休職工吳啟賜與被告俞曉紅及被告俞曉紅的父親談及他家拆遷補(bǔ)償之事，被告俞曉紅便請(qǐng)其幫忙打聽(tīng)是否有人要轉(zhuǎn)讓宅基地。吳啟賜告知被告俞曉紅，程志偉家要轉(zhuǎn)讓安置的宅基地，于是被告俞曉紅便請(qǐng)自己的父親向“拆遷辦”了解該地基的有關(guān)情況，被告俞曉紅的父親了解到：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該地基可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?hù)主為董金花，現(xiàn)與大兒子生活在德興，拆遷、補(bǔ)償一切事務(wù)全權(quán)委托其在婺源縣糧食局工作的次子即第二被告程志偉處理。于是被告俞曉紅再托自己父親到程志偉家探詢(xún)、商談。8月14日，被告俞曉紅的父親與吳啟賜一同到程志偉家，與其商談?wù)剞D(zhuǎn)讓事宜。程志偉稱(chēng)，經(jīng)其母親、家人商量后，決定以260 000元價(jià)格轉(zhuǎn)讓。在被告俞曉紅的父親再三要求下，程志偉當(dāng)場(chǎng)通過(guò)電話(huà)與母親、胞兄商量，答應(yīng)減讓2 000元，吳啟賜建議程志偉兄弟各減2 000元，程志偉遂再次通過(guò)電話(huà)與家人商量，最終同意轉(zhuǎn)讓價(jià)格為256 000元，同時(shí)要求一次性付清轉(zhuǎn)讓款。雙方于當(dāng)天擬定了初步協(xié)議，并互相交換了電話(huà)號(hào)碼。8月17日，被告俞曉紅與程志偉通了電話(huà)，程志偉稱(chēng)如果需要該宅基地，則立即付款，于是被告俞曉紅與父親一同去了被告程志偉家，在其家中擬定協(xié)議時(shí)，被告又以母親和胞兄不同意減讓4 000元討價(jià)還價(jià)，最后，程志偉又通過(guò)電話(huà)與其母親、胞兄商量，決定轉(zhuǎn)讓價(jià)格仍為256 000元。在打字店打印好協(xié)議準(zhǔn)備簽字時(shí)，被告俞曉紅及其父親要求程志偉的母親董金花在協(xié)議上簽字，程志偉反復(fù)說(shuō)明其母親不在本地，其在“拆遷辦”已辦了全權(quán)委托手續(xù)，拆遷中各項(xiàng)手續(xù)均由其代簽字，轉(zhuǎn)讓宅基地的價(jià)格是與母親、胞兄共同商量的，且當(dāng)面打了電話(huà)，其有權(quán)代表母親及家人……等等。為了完善手續(xù)，程志偉又當(dāng)場(chǎng)簽了“關(guān)于拆遷補(bǔ)償宅基地轉(zhuǎn)讓親友承諾說(shuō)明”，讓被告俞曉紅交“拆遷辦”，以便被告俞曉紅辦理登記手續(xù)。隨后，雙方一同到銀行交接款項(xiàng)，被告俞曉紅付款前，被告程志偉的胞兄打來(lái)電話(huà)，要求在協(xié)議上增加一條內(nèi)容，即“五、若該地以后要繳納土地出讓金，該土地出讓金由乙方支付，如該地因未繳納土地出讓金而導(dǎo)致無(wú)法轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋剞D(zhuǎn)讓費(fèi)概不退”，由于協(xié)議已簽字，故由被告程志偉在“協(xié)議”中親筆書(shū)寫(xiě)上。辦理了轉(zhuǎn)款手續(xù)后，被告程志偉出具了收條，將轉(zhuǎn)讓宅基地的“選地號(hào)”交給了被告俞曉紅。根據(jù)以上情況，被告俞曉紅完全有理由相信程志偉具有委托代理權(quán)。另外，“協(xié)議”中后來(lái)增加的條款即第五條，只有具備相當(dāng)法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)和相當(dāng)社會(huì)經(jīng)驗(yàn)的人才能想到。由于被告程志偉在“拆遷辦”有相當(dāng)完善的代理手續(xù) ，并辦理了拆遷補(bǔ)償中的所有事務(wù)，同時(shí)，有程志偉給“拆遷辦”的“關(guān)于拆遷補(bǔ)償宅基地讓給親友承諾說(shuō)明”，所以，2010年10月，被告俞曉紅順利通過(guò)“拆遷辦”，用“選地號(hào)”在安置區(qū)選中18號(hào)地。2011年2月24日，被告俞曉紅向“拆遷辦”繳納了“代辦代繳辦證費(fèi)用（不含房產(chǎn)證）12 598.80元，用于辦理土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證，3 月初，被告俞曉紅開(kāi)通水電，3月下旬，正式開(kāi)工建房。其次，被告俞曉紅是善意并以合理價(jià)格取得了城東安置區(qū)18號(hào)地的使用權(quán)。被告俞曉紅在受讓過(guò)程中，不僅無(wú)絲毫惡意，也無(wú)疏忽大意和懈怠等過(guò)錯(cuò)，而且支付了合理的對(duì)價(jià)。同為城東安置區(qū)的安置戶(hù)俞寶玉2010年5月轉(zhuǎn)讓宅基地轉(zhuǎn)讓價(jià)為185 000元，胡灶慶2010年9月轉(zhuǎn)讓宅基地的價(jià)格為215 000元，而被告俞曉紅受讓價(jià)格為256 000元。再次，被告受讓后通過(guò)“拆遷辦”的審核并繳納了登記辦證費(fèi)用，已經(jīng)取得了土地使用權(quán)并正在建房。此外，本案案由值得商榷。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于〈民事訴訟案由規(guī)定〉理解與適用》的規(guī)定，“宅基地使用權(quán)糾紛”一般指農(nóng)村宅基地使用權(quán)。而根據(jù)被告程志偉與“拆遷辦”簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》，本案所涉的位于 城東安置區(qū)18號(hào)土地不是農(nóng)村宅基地 ，而是國(guó)有劃撥住宅建設(shè)用地，本案定為“建設(shè)用地使用權(quán)糾紛”或許更為恰當(dāng)。綜上，請(qǐng)求依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求或起訴。

被告程志偉未作書(shū)面答辯。

經(jīng)審理查明，各方當(dāng)事人對(duì)以下事實(shí)無(wú)爭(zhēng)議，本院予以確認(rèn)：

被告程志偉系原告董金花次子。原告原系婺源縣武口茶場(chǎng)職工，在武口茶場(chǎng)總場(chǎng)所在地購(gòu)置有磚木結(jié)構(gòu)住房一套，面積64.62平方米。2010年2月，中共婺源縣委、婺源縣人民政府決定，對(duì)縣城文化廣場(chǎng)北側(cè)的土地整體開(kāi)發(fā)，包括原告的房屋

在內(nèi)的部分房屋需拆遷。2010年4月20日，以婺源縣土地儲(chǔ)備中心為拆遷人（甲方），以本案原告為被拆遷人（乙方），簽訂了一份房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，協(xié)議載明：乙方被拆遷房屋總建筑面積為64.62平方米，磚木結(jié)構(gòu)，單家獨(dú)院，土地批準(zhǔn)面積為64.62平方米，土地使用權(quán)取得方式為國(guó)有劃撥，用途為住宅；乙方自愿選擇自行建房方式進(jìn)行安置，甲方按拆一還一原則和原用地性質(zhì)，統(tǒng)一在城東安置小區(qū)給乙方安排160平方米的宅基地，由其自行建房，但所建房屋的外形、面積、層高等必須符合規(guī)劃統(tǒng)一要求，且要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)建成；乙方房屋拆遷應(yīng)得補(bǔ)償款為32 317元。協(xié)議還就搬遷補(bǔ)助費(fèi)、被拆遷房屋用地面積與安置用地面積的找差等進(jìn)行了約定。該協(xié)議乙方由被告程志偉代表簽字。2010年4月20日，以“婺源縣文化廣場(chǎng)北側(cè)土地整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目指揮部”為一方，以被拆遷人為一方，簽訂了一份“婺源縣文化廣場(chǎng)北側(cè)土地整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)金確認(rèn)書(shū)”，該確認(rèn)書(shū)確認(rèn)的被拆遷人（董金花）獲得的獎(jiǎng)勵(lì)金額為拆遷房屋貨幣補(bǔ)償總額的50%即16 159元，被拆遷人簽名為“程志偉”。被告程志偉在原告房屋動(dòng)員拆遷過(guò)程中向“拆遷辦”遞交了一份委托人署名為“董金花”的委托書(shū)，委托書(shū)的內(nèi)容為“本人廣場(chǎng)北側(cè)住宅房屋拆遷事項(xiàng)由兒子程志偉全權(quán)負(fù)責(zé)”，落款時(shí)間為2010年4月23日，該協(xié)議書(shū)的左下方空白處，“拆遷辦”的經(jīng)辦人員注有“經(jīng)與董金花聯(lián)系確認(rèn)其房屋拆遷事項(xiàng)由其兒子程志偉負(fù)責(zé)”的內(nèi)容，并加蓋有“婺源縣文化廣場(chǎng)北側(cè)土地整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目指揮部”的公章。

2010年8月17日，本案原告董金花、被告程志偉為甲方，被告俞曉紅為乙方，簽訂了一份“關(guān)于宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，協(xié)議內(nèi)容為：甲方董金花、程志偉家房屋拆遷宅基劃撥地一塊，面積160平方米，座落在  （空白）現(xiàn)同意轉(zhuǎn)讓給乙方俞曉紅，雙方共同達(dá)成協(xié)議如下：一、甲方宅基地一塊，面積160平方米，同意轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償費(fèi)256 000元整；二、甲方應(yīng)盡量協(xié)助乙方辦理好相關(guān)手續(xù) ，所需費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)；三、付款方式，乙方一次性付清轉(zhuǎn)讓費(fèi)，甲方同時(shí)將選地號(hào)交給乙方；四、以上條款甲、乙雙方共同遵守；五、若該地以后要繳納土地出讓金，該土地出讓金由乙方支付，如該地因未繳納土地出讓金而導(dǎo)致無(wú)法轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋剞D(zhuǎn)讓費(fèi)概不退還。該協(xié)議除第五項(xiàng)內(nèi)容由被告程志偉手寫(xiě)外，其他內(nèi)容均為打印，第五條內(nèi)容系在協(xié)議文本打印后，應(yīng)被告程志偉的胞兄的要求而增加。協(xié)議的甲方由程志偉簽名，乙方則由俞曉紅簽名。協(xié)議簽訂后，被告俞曉紅通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬的方式向被告程志偉支付了雙方約定的價(jià)款256 000元，被告程志偉出具了收條。同日，被告程志偉向婺源縣文化廣場(chǎng)北側(cè)土地整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目指揮部出具了“關(guān)于拆遷補(bǔ)償宅基地讓給親友承諾說(shuō)明”，該“承諾說(shuō)明”載明：武口茶場(chǎng)拆遷房屋補(bǔ)償宅基地一塊160平方米，因本人家庭經(jīng)濟(jì)不足，無(wú)法建設(shè)，現(xiàn)同意讓給親友俞曉紅家建設(shè)，本家庭無(wú)爭(zhēng)議。“承諾人”署名為程志偉。2011年2月24日，原告向婺源縣文化廣場(chǎng)北側(cè)土地整體開(kāi)發(fā)指揮部交納了辦證費(fèi)用12 598.8元（不含房產(chǎn)證，該費(fèi)用系用于辦理土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證等費(fèi)用）。

2011年4月，原告向法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)兩被告未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)讓宅基地行為無(wú)效，并要求被告俞曉紅返還宅基地。訴訟中，被告俞曉紅未提起反訴。

本案雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的事實(shí)焦點(diǎn)為：兩被告簽訂宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議及被告程志偉收取被告俞曉紅的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)256 000元事前是否征得原告的同意？

關(guān)于兩被告在簽訂宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議之前是否征得原告同意的問(wèn)題。訴訟中，被告程志偉認(rèn)同原告主張的事實(shí)，但因被告程志偉系原告次子，且對(duì)于本案的訴訟結(jié)果有著共同的利害關(guān)系，故其自認(rèn)行為不足以證實(shí)原告所主張的事實(shí)。而訴訟中，本院查明原告目前系在德興市新崗山人民法庭居住，而其長(zhǎng)子即被告程志偉的胞兄也在該法庭工作。第一次庭審中，被告俞曉紅向法庭申請(qǐng)了證人吳啟賜出庭作證，證人吳啟賜稱(chēng)，其陪同被告俞曉紅及其父親一同到被告程志偉家商談?wù)剞D(zhuǎn)讓事宜，期間，談到轉(zhuǎn)讓價(jià)格事宜，被告程志偉曾用電話(huà)與其胞兄聯(lián)系，最后商定在260 000元的基礎(chǔ)上減4 000元即256 000元，而本案兩被告最終的交易價(jià)格也為256 000元，且在第一次庭審中，被告程志偉也承認(rèn)在正式簽訂協(xié)議時(shí)，程志偉的胞兄打電話(huà)給程志偉，要其在協(xié)議中加上協(xié)議第五條的內(nèi)容。由此，可以推論，在兩被告轉(zhuǎn)讓宅基地過(guò)程中，被告程志偉的胞兄雖未與被告俞曉紅見(jiàn)面，但確實(shí)是參與了此事的，而原告又一直與其長(zhǎng)子共同居住生活在德興市新崗山法庭，依常理，原告長(zhǎng)子不可能不將其與胞弟即被告程志偉共同商議轉(zhuǎn)讓宅基地的有關(guān)事宜告知原告。應(yīng)當(dāng)認(rèn)定，在兩被告協(xié)商宅基地轉(zhuǎn)讓事宜過(guò)程中，被告程志偉及其胞兄是將轉(zhuǎn)讓宅基地的事宜告知了原告的。

本院認(rèn)為，首先，在原告的房屋拆遷過(guò)程中，系由其次子即被告程志偉代理一切事宜，并最終代表原告與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，被告俞曉紅有理由相信被告程志偉是有權(quán)代理原告與其簽訂宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的；其次，根據(jù)本院查明的事實(shí)，在被告程志偉與被告俞曉紅協(xié)商宅基地轉(zhuǎn)讓事宜過(guò)程中，被告程志偉是將轉(zhuǎn)讓宅基地一事事先告知了原告的，被告俞曉紅更有理由認(rèn)為程志偉有民事代理權(quán)，原告主張兩被告未經(jīng)其同意而擅自轉(zhuǎn)讓?zhuān)c事實(shí)不符；再次，被告俞曉紅是以256 000元受讓原告的拆遷安置宅基地，高于而不是低于同期婺源縣宅基地轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格，因此，原告主張被告俞曉紅系惡意取得宅基地使用權(quán)，理由不能成立；此外，兩被告簽訂的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)協(xié)議，也無(wú)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條所列情形，因此，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)被告程志偉代理原告與被告俞曉紅轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為合法有效，原告的訴訟請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十六條和《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條第一款、第六十條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告董金花的訴訟請(qǐng)求。

本案受理費(fèi)一百元，由原告負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江西省上饒市中級(jí)人民法院。

                                                  審  判  長(zhǎng)  洪振華

                                                  人民陪審員  朱紅彬

                                                  人民陪審員  俞麗華

                                                  二○一一年九月八日

                                                  書(shū) 記 員    鄭美玲