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大廠回族自治縣鄉土豐華農業開發有限公司、王松昇租賃合同糾紛二審民事判決書
時間：2021年06月24日 來源： 作者： 瀏覽次數：2596 收藏[0]河北省廊坊市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2019）冀10民終1572號
上訴人（原審被告）：大廠回族自治縣鄉土豐華農業開發有限公司。住所地：大廠回族自治縣陳府鎮侯官屯村南。
法定代表人：楊廣慶,總經理。
被上訴人（原審原告）：王松昇，男，1957年1月25日出生，漢族，住北京市朝陽區。
上訴人大廠回族自治縣鄉土豐華農業開發有限公司因與被上訴人王松昇租賃合同糾紛一案，不服河北省大廠回族自治縣人民法院(2018)冀1028民初1963號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人大廠回族自治縣鄉土豐華農業開發有限公司的法定代表人楊廣慶、被上訴人王松昇到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
大廠回族自治縣鄉土豐華農業開發有限公司上訴請求：撤銷原審判決，依法改判駁回被上訴人的訴訟請求。事實與理由：一審法院認定事實不清，適用法律錯誤，程序違法。上訴人與被上訴人簽訂的合同系雙方當事人的真實意思表示，并不違反法律強制性規定，應當有效。1、一審法院未審先判，程序違法。一審法院在開庭前和庭審中均表述了其認為上訴人與被上訴人簽訂的合同無效的觀點，屬于未審先判，失去了庭審意義。2、根據上訴人與大廠回族自治縣現代農業科技示范園區管委會于2013年4月20日簽訂的《土地流轉協議》約定，上訴人出租的土地來源合法，其中第五條第6款約定上訴人有權建設農業配套設施，上訴人據此建設的種植大棚即農業配套設施，上訴人與被上訴人簽訂的合同中亦明確約定，被上訴人的承包目的是為了種植，故合同并不違反法律強制性規定，仍可繼續履行。3、上訴人開設的薰衣草莊園，系大廠縣域內知名農業種植、旅游示范點，已加入旅游協會，亦曾多次參加大廠全域旅游專題培訓班，這些均證明了“薰衣草莊園”項目是合法的。2018年因政策原因，政府要求拆除，應屬于不可抗力因素，而并非合同無效。4、一審法院認定大棚房的建設、出租及使用改變了土地用途，系依據其調取的大廠國土資源局于2018年7月1日出具的大國土資罰【2018】012號行政處罰決定書，沒有聽取上訴人的陳述申辯，沒有告知上訴人聽證的權利、救濟途徑，沒有向上訴人送達，且存在處罰決定書下發前進行違法強拆的事實，嚴重違反法定程序，不能作為證據使用。事實上，大棚房的建設并沒有破壞耕地，沒有改變土地的種植用途，被要求拆除是因為被上訴人擅自多建、裝修、硬化地面所導致。
被上訴人王松昇辯稱，上訴人所述土地來源合法我們不知道，我們買房時候沒有給我們出示，我們買這個院子的時候，上訴人說可以正常居住。上訴人說我們是以種地為目的而買的，我不是以種地的目的買的，房屋我們裝修了，地面也硬化了，但是院墻跟馬路不是我們修的，上訴人不應當把責任推到了業主身上，40多米的配房不是我們蓋的，我們裝修也得到了公司物業批準的，而且收取了我們押金，還有驗收單，那就證明公司同意裝修，上訴人建筑材料要求我們在物業買，沒有人買的房屋配房也被拆了，所以不是我們的原因，上訴人所蓋是違章建筑。
原審原告王松昇向一審法院訴稱，2017年9月30日，原告與被告大廠回族自治縣鄉土豐華農業開發有限公司簽訂《鄉土豐華薰衣草莊園承包合同》，約定原告租賃被告開辦的位于大廠回族自治縣“薰衣草莊園”基地種植大棚房一個，總占地面積380平方米，地上建有大棚和衛生間、廚房等配套房屋，房屋內部配有上、下水管道，院里有自來水井、污水井等三口井。原告租賃的種植單：C36，租賃期共26年，自2017年9月30日至2042年5月30日，租金163000元。合同簽訂后，原告按約向被告給付了租金，被告將大棚房交付原告使用。后因大棚房占用農用耕地，被案外人拆除，原告無法實現合同目的，故原告訴至法院，請求依法判令：1、確認原、被告簽訂的合同無效。2、被告退還原告租賃費158298.25元。3、被告承擔訴訟費用。原審被告大廠回族自治縣鄉土豐華農業開發有限公司向一審法院辯稱，其與原告王松昇簽訂的《鄉土豐華薰衣草莊園承包合同》合法有效，其已經按照合同約定履行了出租義務，所涉土地并未被案外人收回，合同可以繼續履行。大棚長25米，寬7.5米，大棚旁邊配房長7.5米，寬5.5米。大棚房被拆除是因為原告非法裝修所致，原告應自行承擔損失，按照合同約定，變動大棚結構或改變合同約定用途，被告有權解除合同，且不向原告退還承包費。故不同意原告訴請。
一審法院認定事實：2017年9月30日，原告與被告大廠回族自治縣鄉土豐華農業開發有限公司簽訂《鄉土豐華薰衣草莊園承包合同》，合同約定：原告王松昇承包被告大廠回族自治縣鄉土豐華農業開發有限公司開辦的位于大廠回族自治縣“薰衣草莊園”基地種植大棚一個，大棚占地面積380平方米。種植單：C36。租賃期限自2017年9月30日至2042年5月30日，租賃費為每年6269元，共計163000元。合同簽訂后，原告王松昇按合同約定向被告大廠回族自治縣鄉土豐華農業開發有限公司支付了租賃費163000元，被告大廠回族自治縣鄉土豐華農業開發有限公司向原告交付了大棚及房屋。被告大廠回族自治縣鄉土豐華農業開發有限公司開設的“薰衣草莊園”位于大廠回族自治縣，占地面積139048.71平方米（合208.57畝），上述土地系耕地。被告大廠回族自治縣鄉土豐華農業開發有限公司在租賃該土地后，統一建設大棚房，統一以“種植大棚”名義對外出租。原告在被告處租賃的“種植大棚”，實質即為大棚房，即大棚旁邊蓋有房屋，房屋結構為磚墻配彩鋼頂，磚墻上預留了窗戶安裝洞口和門安裝洞口，房屋內部配有上、下水管道。原告王松昇承租后對該大棚房進行了內部裝修。2018年6月26日，原告租賃的大棚房被拆除。2018年7月1日，大廠回族自治縣國土資源局對被告大廠回族自治縣鄉土豐華農業開發有限公司下達了大國土資罰字[2018]第012號行政處罰決定書，內容如下：經查，你（單位）未經縣級人民政府批準，于2013年占用陳府鎮侯官屯村139048.71平方米（合208.57畝）集體土地施工建大棚房的行為，違法了《中華人民共和國土地管理法》第四十三條、四十四條的規定。根據《中華人民共和國土地管理法》第七十六條的規定，決定處罰如下：1、責令你戶退還非法占用土地；2、限期三日內自行拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他設施，恢復土地原狀。上述事實，有原告提交的租賃合同、收據、銀行憑證、裝修管理服務協議書，被告提交的租賃合同、照片、錄像、大棚房結構圖，法院從大廠回族自治縣國土資源管理局調取的行政處罰決定書及原、被告當庭陳述在案為憑。
一審法院認為，涉案大棚房的建設、出租及使用改變了所使用土地用途、對農用耕地造成了破壞，違反了《中華人民共和國土地管理法》第三十六條“非農業建設必須節約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地;可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。禁止占用基本農田發展林果業和挖塘養魚”、第四十三條“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地”、第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”的強制性規定，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項“有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規的強制性規定”，法院依法確認原、被告所簽訂的租賃合同無效。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還……”，被告應向原告退還合同未履行部分的利益，即退還原告自大棚房拆除之日（2018年6月26日）至租賃期滿費（2042年5月30日）期間的租賃費，原告已向被告繳納2017年9月30日至2042年5月30日期間的租金163000元，故對原告要求被告退還租賃費158298.25元的訴訟請求，法院予以支持。綜上，依照《中華人民共和國土地管理法》第三十六條、第四十三條、第六十三條，《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條之規定，判決：一、原告王松昇與被告大廠回族自治縣鄉土豐華農業開發有限公司簽訂的租賃合同無效。二、被告大廠回族自治縣鄉土豐華農業開發有限公司于判決生效之日起七日內退還原告王松昇租賃費158298.25元。案件受理費3466元，由被告大廠回族自治縣鄉土豐華農業開發有限公司負擔。
二審中，當事人沒有提交新證據。本院對一審法院查明的事實予以確認。
本院認為，當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。本案從大廠回族自治縣國土資源管理局的行政處罰決定書、租賃合同、收據、照片、錄像及當事人的陳述等證據，足以證明涉案大棚房的建設、出租及使用改變了所使用土地用途、對農用耕地造成了破壞，違反了《中華人民共和國土地管理法》的相關強制性規定，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條的規定，應依法確認雙方當事人所簽訂的租賃合同無效。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還”的規定，上訴人大廠回族自治縣鄉土豐華農業開發有限公司應向被上訴人退還合同未履行部分的利益，即退還被上訴人自大棚房拆除之日（2018年6月26日）至租賃期滿費（2042年5月30日）期間的租賃費，被上訴人已向上訴人繳納2017年9月30日至2042年5月30日期間的租金163000元，故對被上訴人要求上訴人退還租賃費158298.25元的訴訟請求，法院應予以支持。
綜上所述，大廠回族自治縣鄉土豐華農業開發有限公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費3466元，由上訴人大廠回族自治縣鄉土豐華農業開發有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判長 樊清維
審判員 韓靜威
審判員 史紀紅
二０一九年五月六日
法官助理丁宗發
書記員孫帥