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大廠回族自治縣樹華園林綠化有限公司、羅剛合同糾紛二審民事判決書
時間：2021年06月24日 來源： 作者： 瀏覽次數：3384 收藏[0]河北省廊坊市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2019）冀10民終1577號
上訴人（原審被告）：大廠回族自治縣樹華園林綠化有限公司，住所地大廠縣河西營村，統一社會信用代碼911310283081063384。
法定代表人：馬樹華，執行董事。
委托代理人：王紅軍，北京統理律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：羅剛,男,1974年6月11日出生，漢族,住北京市通州區。
委托代理人：李欣，北京嘉納律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：馬樹華,男,1965年1月10日出生,漢族，住大廠縣。
上訴人大廠回族自治縣樹華園林綠化有限公司因與被上訴人羅剛、馬樹華合同糾紛一案，不服河北省大廠回族自治縣人民法院（2018）冀1028民初2635號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年2月25日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
大廠回族自治縣樹華園林綠化有限公司上訴請求：1、請求撤銷一審判決，依法駁回被上訴人羅剛的訴訟請求；2、本案的訴訟費用由被上訴人承擔。事實和理由：上訴人認為上訴人與被上訴人所簽署的合同合法有效，截至本案二審，也沒有直接證據證實涉案土地的使用行為違法。一審法院認定退還的數額計算有誤。請求法院判如所請。
羅剛答辯稱，1、針對協議書規定土地性質是農用地。2、交付土地時有大棚地。3、大廠法院認定大廠回族自治縣樹華園林綠化有限公司占地行為違法。4、租賃期限一審裁決沒有錯誤，租賃費的計算應該按照簽訂合同時開始計算。5、馬樹華應承擔連帶責任。請求駁回上訴、維持原判。
羅剛向一審法院起訴請求：一、請求法院確認合同無效。二被告返還未到期租金166035元，賠償原告裝修損失207300元，承擔違約金54000元（合同13.3條）,合計：427335。三、判令二被告承擔本案的訴訟費用。事實與理由：2015年8月29日，原告羅剛與被告樹華園林簽訂《火龍果莊園承包和賃合同》合同約定原告承包和租用被告辦的位于大廠縣河西營村“火龍果莊園”基地種植大棚一個，大棚占地面積380平方米。第一租賃期：自2015年8月29日至2029年4月18日。第二租賃期：在甲方與河西營村村委會簽訂完續期合同后，乙方所租賃的大棚可以繼續使用至此合同期滿，合同期限為2029年4月19日至2039年4月18日，不再另行收取日光溫室大棚租賃費。租賃費為：人民幣180000元。合同簽訂后原告于2015年8月29日向被告繳納租賃費180000元，被告出具收據一張。原告繳納管理費3000元。被告于2015年8月29日將大棚及附屬房屋交付給原告。附屬房屋約55平米，有廚房、廁所，大棚周圍有院墻、門垛?；瘕埞f園內建設有商店、體育健身場所和食堂等共用設施設備。乙方收房后，經物業許可，開始裝修房屋，計支付裝修費用207300元。乙方未改變房屋的面積和結構。2018年6月25日，在被告始終未給原告一個明確的說明和通知的情況下，河北省大廠回族白治縣人民政府組織人員對被告莊園內的全部房屋和設施設備等進行拆除，包括原告承租的附屬房屋也被拆除。現被告整個農場都停水停電。原告的基礎設施損壞，熱水器、燈等丟失。事發后，被告法定代表人馬樹華便消失不見，原告也無法聯系到被告的其他工作人員。原告與被告簽訂的火龍果莊園承包租賃合同改變了占用土地的性質、違反了法律強制性規定。按照《合同法》有關規定違反法律強制性規定的合同無效。因此，原告認為合同無效，要求被告返還租金并賠償損失。原告認為樹華園林系馬樹華個人獨資設立的一人公司。且馬樹華的個人財產與樹華園林的財產混同。因此，原告請求法院判令馬樹華與樹華園林共同承擔法律責任。
一審法院認定事實：2015年8月29日，原告羅剛與被告樹華園林簽訂《火龍果莊園承包租賃合同》合同約定原告承包租賃被告開辦的位于大廠縣河西營村“火龍果莊園”基地種植大棚一個，大棚占地面積380平方米。第一租賃期：自2015年8月29日至2029年4月18日。第二租賃期：在甲方與河西營村村委會簽訂完續租合同后，乙方所租賃的大棚可以繼續使用至此合同期滿，合同期限為2029年4月19日至2039年4月18日，不再另行收取日光溫室大棚租賃費。租賃費為：人民幣180000元。付款方式：一次性交清。合同簽訂后原告于2015年8月29日向被告繳納租賃費180000元，被告出具收據一張。原告繳納管理費3000元。被告于2015年8月29日將大棚及附屬房屋交付給原告。附屬房屋約55平米，有廚房、廁所，大棚周圍有院墻、門垛。火龍果莊園內建設有商店、體育健身場所和食堂等共用設施設備。原告收房后，經物業許可，開始裝修房屋。原告未改變房屋的面積和結構。2018年6月25日，河北省大廠回族白治縣人民政府組織人員對被告莊園內的全部房屋和設施設備等進行拆除，包括原告承租的附屬房屋也被拆除?，F被告整個農場都停水停電。以上事實有原告提供的火龍果莊園承包租賃合同、租賃費收據、裝修合同及雙方當事人陳述在案為憑。
一審法院認為，涉案大棚房的建設、出租及使用改變了所使用土地用途、對農用耕地造成了破壞，違反了《中華人民共和國土地管理法》第三十六條“非農業建設必須節約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地;可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窯、建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采礦、取土等。禁止占用基本農田發展林果業和挖塘養魚”、第四十三條“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地”、第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”的強制性規定，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項“有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規的強制性規定”，本院依法確認原、被告所簽訂的租賃合同無效。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條規定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還”，被告應向原告退還合同未履行部分的利益，即退還原告自大棚房拆除之日（2018年6月25日）至租賃期滿（2039年4月18日）期間的租賃費，原告已向被告繳納2015年8月29日至2039年4月18日期間的租金180000元，故對原告要求被告退還租賃費166035元的訴訟請求，本院予以支持。對于原告主張的裝修損失及違約金請求，被告不予認可，原告對該主張未提供充分證據證明，故對原告該請求本院不予支持。被告馬樹華作為一人有限責任公司股東，未提供證據證明公司財產獨立于股東自己財產，應對公司債務承擔連帶責任。綜上，依照《中華人民共和國土地管理法》第三十六條、第四十三條、第十三條，《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、《中華人民共和國公司法》第六十四條之規定，判決如下：一、原告羅剛與被告大廠回族自治縣樹華園林綠化有限公司簽訂的租賃合同無效。二、被告大廠回族自治縣樹華園林綠化有限公司于判決生效之日起七日內退還原告羅剛租賃費166035元。三、被告馬樹華對以上債務承擔連帶責任。四、駁回原告其他訴訟請求。案件受理費減半收取1810元，由被告大廠回族自治縣樹華園林有限公司負擔。
二審中，當事人沒有提交新證據，二審認定的事實與一審法院一致。
本院認為，原被告簽訂的合同改變了土地用途，原審法院認定合同無效符合法律規定，上訴人主張合同有效，沒有事實及法律依據，本院不予支持。經本院核實，原審判決確認退還的租金數額沒有錯誤，本院應予以維持。綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費3,620.0元，由上訴人大廠回族自治縣樹華園林有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判長 王章水
審判員 王榮秋
審判員 劉建剛
二〇一九年四月十六日
法官助理杜開東
書記員蘭夢楠