上訴人（原審原告）：哈爾濱天臺石業有限公司。

法定代表人：周明發，該公司董事長。

委托代理人：張海丹，遼寧法德律師事務所律師。

委托代理人：吳江永，遼寧法德律師事務所律師。

上訴人（原審第三人）：沈陽市欣亞食品廠(個體工商戶)，經營者：史寶紅。

委托代理人：呂惠，遼寧四洋律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：沈陽長白島管理委員會（原沈陽市和平區長白地區管理委員會）。

法定代表人：程曉龍，系管委會主任。

委托代理入：王輯，遼寧明格律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：沈陽土地儲備中心長白分中心。

法定代表人：孫明，系該中心主任。

委托代理人：王輯，遼寧明格律師事務所律師。

被上訴人（原審第三人）：沈陽市和平區長白街道辦事處馬總屯村民委員會。

法定代表人：馮寶生，該村委會主任。

委托代理人：萬鐵軍，該村委會工作人員。

上訴人哈爾濱天臺石業有限公司（以下簡稱天臺石業）、上訴人沈陽市欣亞食品廠（以下簡稱欣亞食品廠）與被上訴人沈陽長白島管理委員會（以下簡稱長白島管委會）、被上訴人沈陽土地儲備中心長白分中心（以下簡稱土地儲備中心長白分中心）、被上訴人沈陽市和平區長白街道辦事處馬總屯村民委員會（以下簡稱馬總屯村委會）房屋拆遷補償安置協議糾紛一案，前由沈陽市中級人民法院于2009年8月5日作出（2008）沈中民二初字第162號民事判決。天臺石業、欣亞食品廠不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2010年3月4日公開開庭審理了本案。上訴人天臺石業的委托代理人張海丹、吳江永，上訴人欣亞食品廠的委托代理人呂惠，被上訴人長白島管委會及土地儲備中心長白分中心的委托代理人王輯，被上訴人馬總屯村委會的委托代理人萬鐵軍到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

一審法院查明：1998年11月9日，以沈陽市東陵區長白鄉人民政府為征地單位，馬總屯村委會為被征地單位，雙方達成征(撥、占)用土地協議書，馬總屯村委會同意將0.7781公頃的土地被政府征用。該協議書所載明的土地補償費為55,439.63元，馬總屯村委會在該協議書上加蓋了公章。1998年12月10日，沈陽市人民政府針對沈陽市東陵區長白鄉人民政府下發沈政地征字(1998)0357號文件，名稱為“關于征地并向東陵區長白鄉人民政府劃撥土地使用權的批復”。批復內容為：一、同意長白鄉代馬總屯村補辦征用該村廠地0.7781公頃，鑒于征地范圍內全部為規劃綠地，因此，將該地使用權臨時劃撥給你單位，作為新亞食品廠項目建設用地，待國家建設需要時，按有關規定執行；二、土地補償等費用，同意按協議執行；三、該宗土地在未辦理出讓手續前，土地使用權不得轉讓、出租或抵押；四、接此批復后，到市土地管理局辦理《建設用地批準書》。1998年12月10日，沈陽市土地管理局下發第(1998)0502號建設用地批準書。1999年6月9日，沈陽市東陵區規劃土地管理局以沈陽欣亞食品廠為土地使用者，下發東陵國用(1999)字第01989號國有土地使用證。

2002年3月13日,欣亞食品廠與天臺石業簽訂協議書，雙方約定：“沈陽欣亞食品廠在沈陽市東陵區長白西路58—11號廠房804平方米和辦公樓1023平方米(所有權證號分別為000984號、000985號、000986號、000987號、000988號)，土地使用權7781平方米(土地使用證號為01989號)，欣亞食品廠將這些房屋土地全部轉讓給哈爾濱天臺石業有限公司。”依合同約定，天臺石業向欣亞食品廠履行了給付300萬元價款的義務，欣亞食品廠將上述土地及地上房屋一并交給天臺石業使用，天臺石業與欣亞食品廠未辦理土地使用權過戶手續，天臺石業仍持有欣亞食品廠的東陵國用(1999)字第01989號國有土地使用證，土地用途為工業、類型為行政劃撥。

2005年上述土地及房屋被政府列入拆遷范圍，經長白島管委會委托遼寧長信房地產評估有限公司評估，構筑物評估值為1,221,281.00元，土地評估值扣除土地出讓金后為3,089,057.00元，房屋建筑物評估值為2,910,779.00元，機器設備評估值為198,440.00元，評估總值為7,419,557.00元。2006年8月10日，天臺石業作為被拆遷人、長白島管委會作為拆遷人、土地儲備中心長白分中心為委托拆遷單位，三方簽訂《城市房屋拆遷補償安置協議》，協議中約定：拆遷人因土地整理項目建設需要，經審查批準，領取了《房屋拆遷許可證》，在長白地區1#地塊規劃范圍內實施房屋拆遷。被拆遷人所有的房屋屬于該《房屋拆遷許可證》核準的拆遷范圍內。被拆遷人房屋坐落在長白鄉馬總屯村，《房屋所有權證》號：000984、000985、000986、000987、000988，建筑面積1,911.05平方米。房屋的所有權證(產籍卡)所標明的房屋設計用途為辦公、廠房、宿舍。第三條規定，對天臺石業非住宅房屋包括房屋的貨幣補償金額2,853,590.00元，未到期限的臨時建筑補償金額57,189.00元，拆遷補助費566,000.00元，無法恢復使用設備的重置費、設備拆裝費等198,440.00元，構筑物補償金額1,221,281.00元，電權、變壓器191,000.00元，過渡期補償、場地作業263,328.75元，漏評、電纜溝、門斗型煤庫、自行車庫、綠化27,000.00元，金額共計5,377,828.75元。另外，協議第七條補充條款約定：土地補償費支付給馬總屯村民委員會。

另查明：爭議土地在由東陵區長白鄉人民政府代征、劃撥土地使用權過程中，馬總屯村委會未獲得土地補償等費用。現該土地的補償款3,089,057.00元仍在長白島管委會賬戶。

天臺石業一審訴稱：2005年，沈陽市和平區長白鄉西路的778?3國有土地及地上房屋由長白島管委會、土地儲備中心長白分中心拆遷，天臺石業為被拆遷人，該土地經評估，扣除土地出讓金后，長白島管委會應向天臺石業支付土地補償款人民幣3,089,057.00元。2006年8月10日，天臺石業與長白島管委會、土地儲備中心長白分中心簽訂城市房屋拆遷補償安置協議，并簽訂了該協議第七條補充條款，該條款規定土地補償費支付給馬總屯村民委員會。由此產生的權利義務明顯違反公平、等價有償原則，給天臺石業造成經濟損失。請求法院變更天臺石業與長白島管委會、土地儲備中心長白分中心簽訂的城市房屋拆遷補償安置協議第七條補充條款的約定事項；判令第一被告長白島管委會履行給付天臺石業人民幣3,089,057.00元土地補償費責任，儲備中心長白分中心承擔連帶責任；訴訟費用由二被告承擔。

長白島管委會、土地儲備中心長白分中心一審辯稱：城市房屋拆遷補償協議合法有效，合同第七條約定土地補償費支付給馬總屯村委會。天臺石業和欣亞食品廠簽訂的房屋土地轉讓協議書，不符合法律規定，欣亞食品廠的土地使用權取得是違法的，其土地使用權是通過租賃關系獲得的，所以，該土地的使用權歸馬總村所有。

馬總屯村委會一審述稱：同意上述二被告的抗辯理由。

欣亞食品廠一審述稱：我們食品廠與馬總村簽有租地協議，租用了本案爭議土地。當時為支持農村經濟建設，在土地上給了優惠政策，屬于代征土地，土地手續辦了但征地的費用沒有交納，還是按照租賃協議定期交納租賃費，后來食品廠與天臺石業簽訂協議，把土地和辦公樓一并轉讓給天臺石業，轉讓費300萬元。簽訂協議之前食品廠與馬總村的租賃費是每畝1.5元，與天臺石業簽訂協議后，三方協議天臺石業以每畝3元的標準交租賃費，后將廠房和土地都騰給了天臺石業，動遷之后的情況我們沒有參與就不知道了。

一審法院認為，涉案土地的使用權性質系國有劃撥土地，登記的土地使用權人為沈陽市欣亞食品廠，天臺石業主張其應享有該土地使用權的補償款，其依據是2002年3月13日與沈陽欣亞食品廠簽訂的轉讓廠房土地的協議書。審理中已經查明，欣亞食品廠是以東陵區長白鄉代征、劃撥的方式獲得該土地使用權的，該土地征為國有的過程中，馬總屯村未獲得補償，且至本案征地事實發生前，該土地未辦理出讓手續，土地使用權人亦未變更。在該宗土地代征過程中，沈陽市人民政府于1998年12月10日針對涉案土地下發的批復文件明確“該宗土地在未辦理出讓手續前，土地使用權不得轉讓、出租或抵押”，《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規定：土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。本案中，天臺石業與欣亞食品廠簽訂的土地及房屋轉讓協議中的土地系需經批準方得轉讓的國有劃撥土地使用權，未經批準且起訴前也沒有經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續，因此，該協議中關于土地使用權轉讓的約定屬于無效。

2006年8月10日長白島管委會、土地儲備中心長白分中心作為拆遷人及委托拆遷單位，哈爾濱天臺石業有限公司作為被拆遷人所達成的城市房屋拆遷貨幣補償安置協議書，不違反法律、行政法規的禁止性規定，合法有效。根據我國《合同法》第五十四條第一款規定：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的；(二)在訂立合同時顯失公平的”。長白島管委會取得拆遷許可證后，作為拆遷人對天臺石業實際使用的土地及地上物委托有關部門進行了評估，在簽訂拆遷補償安置協議書時將地上物的補償款給付了天臺石業，卻將土地補償款決定支付給協議以外的馬總村屯委會。天臺石業認為在簽訂協議時存在重大誤解，即不清楚涉訴土地應歸其所有，但審理已經查明，涉訴土地在代征、劃撥時政府已經明確未辦理出讓手續之前禁止轉讓，而事實上天臺石業在實際占有土地后亦未能將土地使用權變更至自己名下，其該項訴訟主張依據不足，不予支持。但如前述之原因，天臺石業與欣亞食品廠簽訂的土地及房屋轉讓協議中的土地轉讓條款無效，欣亞食品廠雖然主張其與天臺石業、馬總村簽有租賃協議，但未向本院提供相關協議證明，故欣亞食品廠應將土地轉讓款返還給天臺石業，但雙方在協議中未具體分別約定房屋、土地的轉讓款數額，故參照該宗土地動遷時房屋及土地補償價值的比例確定土地的轉讓款應為：3,089,057.00元／(3,089,057.00元+5,377,828.75元)×3,089,057.00元=1，127,010.97元。因涉案土地現已經被征用，欣亞食品廠返還土地使用權轉讓款后，天臺石業無法返還該宗土地給該食品廠，現該宗土地的補償款已經依約定歸馬總村委會所有，即土地的權利實際上歸屬了馬總屯村委會，故馬總村委會應對上述返還義務承擔連帶責任。據此,判決如下：一、沈陽市欣亞食品廠于判決發生法律效力后十日內返還哈爾濱天臺石業有限公司人民幣1,127,010.97元；二、沈陽市和平區長白街道辦事處馬總屯村民委員對上述判決內容承擔連帶責任；三、駁回哈爾濱天臺石業有限公司、沈陽長白島管理委員會、沈陽土地儲備中心長白分中心及沈陽市和平區長白街道辦事處馬總屯村民委員會的其他訴訟請求。上述款項逾期給付的，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條規定執行。案件受理費31,502.00元,由馬總村委會負擔10,500.00元,天臺石業負擔21,002.00元。

天臺石業上訴的主要理由是:一審法院認為天臺石業與欣亞食品廠簽訂的土地及房屋轉讓協議中關于土地使用權轉讓的約定無效,有悖于法律；一審認為馬總屯村委會在征地過程中未獲得補償是偏袒長白島管委會；一審認為天臺石業與欣亞食品廠之間的土地使用權轉讓無效，又認為拆遷補償協議有效，系矛盾認定；一審在判決中關于天臺石業認為簽訂拆遷協議時存在重大誤解，不清楚涉訴土地應歸其所有的闡述有誤，天臺石業是在長白島管委會的誤導下錯誤的認為土地性質是集體的，才將土地補償款給付了馬總屯村委會；長白島管委會、土地儲備中心長白分中心與馬總屯村委會惡意串通損害天臺石業的合法權益，請求二審法院維護其合法權益。

欣亞食品廠上訴的主要理由是：1、一審判決內容超出原告請求范圍導致程序違法。天臺石業起訴的請求是要求二被告向其支付土地補償款3,089,057.00元,并未向欣亞食品廠提出任何訴訟請求,在此條件下,一審判決欣亞食品廠向天臺石業返還土地轉讓款112萬余元，顯然超出了原告的訴訟請求范圍，屬程序違法。2、判決欣亞食品廠向天臺石業返還土地轉讓款112萬元，沒有事實基礎。欣亞食品廠轉讓房屋土地時綜合計價300萬元，未單獨明確土地使用權價格，一審參照上述財產在拆遷時的評估價值比例為基數推算當年的土地轉讓款數額，不僅缺乏事實基礎，其計算方法也是錯誤的。3、一審判決適用法律錯誤。一審既然認定天臺石業與欣亞食品廠之間關于土地使用權轉讓的約定無效，就應當按照無效返還的原則相互返還，即欣亞食品廠返還土地轉讓款，天臺石業返還土地使用權，在土地被拆遷的條件下，應當返還相應的土地補償款，一審判決嚴重損害了欣亞食品廠的合法權益。一審既然認定天臺石業與欣亞食品廠關于土地使用權轉讓約定無效，基于前述協議產生的《拆遷補償協議》也應當無效，涉案土地使用權始終登記在欣亞食品廠名下，土地補償款應屬欣亞食品廠，該土地已經征為國有，征地時欠付的征地費用可由土地使用權人欣亞食品廠給付馬總屯村委會，欣亞食品廠與馬總屯村委會之間的土地補償款如何處理，應當由欣亞食品廠與馬總屯村委會另行解決，不屬本案的審理范圍。一審判決程序違法，事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判。

本院經審理查明：原審認定事實屬實。

另查明，原告天臺石業的訴訟請求是請求長白島管委會給付土地補償款300余萬元，由土地儲備中心長白分中心承擔連帶責任，其沒有請求原審第三人欣亞食品廠承擔責任。在二審庭審中，法庭詢問天臺石業，其對一審判決欣亞食品廠給其補償是否接受，天臺石業明確表示不接受，稱其訴訟請求是要求長白島管委會、土地儲備中心長白分中心給付款項，未請求欣亞食品廠給付補償款。

本院認為，本案爭議土地使用權的性質系國有劃撥土地，登記的使用權人為欣亞食品廠。沈陽市人民政府于1998年12月10日針對涉案土地下發的批復文件明確說明，“該宗土地在未辦理出讓手續前，土地使用權不得轉讓、出租、抵押”。《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條規定：土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。本案中，天臺石業與欣亞食品廠簽訂的土地及房屋轉讓協議中的土地系需經批準才能轉讓的國有劃撥土地使用權，該宗土地的使用權轉讓未經批準，且起訴前也未經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續，因此，一審判決認定該協議中關于土地使用權轉讓的約定內容無效是正確的。

涉案土地雖然由天臺石業占有使用，但登記的土地使用權人并非天臺石業。《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第二款規定，有關人民政府土地行政主管部門收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。本案中，天臺石業不是涉案土地的使用權人，故其請求變更拆遷補償協議的有關條款，要求取得土地補償款的主張沒有事實和法律依據，本院不予支持。

本案天臺石業的一審訴訟請求是要求長白島管委會、土地儲備中心長白分中心向其支付土地補償款3,089,057.00元,并未向欣亞食品廠提出相關訴訟請求。二審庭審中，天臺石業明確表示其沒有請求欣亞食品廠給付土地補償款，也不同意由欣亞食品廠支付土地補償款。在此情況下,一審判決欣亞食品廠向天臺石業返還土地轉讓款，超出了原告天臺石業的訴訟請求范圍,程序不當，應予糾正。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款（二）、（三）項之規定，經本院審判委員會討論，判決如下：

一、撤銷沈陽市中級人民法院（2008）沈中民二初字第162號民事判決；

二、駁回哈爾濱天臺石業有限公司的訴訟請求。

一、二審案件受理費63,014.00元，由哈爾濱天臺石業有限公司負擔。

本判決為終審判決。

                                                  審  判  長   劉    晶

                                                  審  判  員   劉    軍

                                                  代理審判員   王    剛

                                                  二 0 一 0 年 五 月 十  日

                                                  書  記  員   李 小 佳（代）