北京土地律師，土地使用權(quán)糾紛律師為您提供國有土地使用權(quán)糾紛法律咨詢，法律顧問服務(wù)。本站擅長國有土地使用權(quán)糾紛律師為您解答法律咨詢，代理案件。...
想要咨詢北京律師嗎？想要咨詢知名北京律師、資深北京律師、專業(yè)北京律師嗎？本站有豐富北京律師資源，為您提供全方位法律咨詢服務(wù)。本站提供付費(fèi)法律...
想請北京律師代寫起訴狀、答辯狀、上訴狀嗎？想請北京律師審查，起草合同、章程，股東協(xié)議嗎？想請北京律師調(diào)查取證、代理案件，出庭辯護(hù)嗎？有意者，請登錄北京...
上訴人陜西高紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被上訴人陜西旭延實業(yè)有限公司、福建章誠隆建設(shè)工程有限公司合同糾紛一案
時間：2020年05月03日 來源： 作者： 瀏覽次數(shù)：3394 收藏[0]中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2018）最高法民終1199號
上訴人（原審被告）：陜西高紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：陜西省西安市未央?yún)^(qū)北郊常青一路30號。
法定代表人：王耀武，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：楊潔，陜西秦中律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：何非，北京德恒（西安）律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：陜西旭延實業(yè)有限公司，住所地：陜西省西安市經(jīng)開區(qū)未央路164號雙威迎賓廣場小區(qū)9幢1單元1層10102號。
法定代表人：陳為春，該公司董事長。
委托訴訟代理人：王晉民，陜西天之驕律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：福建章誠隆建設(shè)工程有限公司，住所地：福建省長樂市古槐鎮(zhèn)中街村直街98號。
法定代表人：林亨調(diào)，該公司董事長。
委托訴訟代理人：王晉民，陜西天之驕律師事務(wù)所律師。
上訴人陜西高紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱高紅公司）因與被上訴人陜西旭延實業(yè)有限公司（以下簡稱旭延公司）、福建章誠隆建設(shè)工程有限公司（以下簡稱章誠隆公司）其他合同糾紛一案，不服陜西省高級人民法院（2018）陜民初56號民事判決（以下簡稱一審判決），向本院提起上訴。本院于2018年10月19日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人高紅公司的委托訴訟代理人楊潔、何非，被上訴人旭延公司及章誠隆公司的共同委托訴訟代理人王晉民到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
高紅公司上訴請求：1.撤銷一審判決，并改判駁回旭延公司、章誠隆公司的訴訟請求，或發(fā)回重審。2.本案一、二審訴訟費(fèi)用由旭延公司、章誠隆公司承擔(dān)。事實和理由：一、一審判決認(rèn)定事實不清。1.關(guān)于合同效力問題：﹙1﹚《DK-4項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》（以下簡稱《協(xié)議書》）的簽約主體不適格。高紅公司多次要求旭延公司出示房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明，其一直沒有出示。旭延公司是否具有開發(fā)房地產(chǎn)項目的資質(zhì)、章誠隆公司是否具有建設(shè)工程施工資質(zhì)，一審判決均沒有查清。（2）合同內(nèi)容違法。《協(xié)議書》第一條、第三條均表明本案轉(zhuǎn)讓的實際是DK-4項目的土使用權(quán)與地面附著物。但截止目前DK-4項目的土地沒有取得國有土地使用權(quán)證，在建工程也沒有建筑施工許可證、建筑規(guī)劃許可證。一審判決依然認(rèn)定合同合法有效，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，顯然有悖于事實和法律。2.一審法院遺漏了旭延公司根本違約的事實。《協(xié)議書》的簽訂是為了城改項目的解救，第六條是核心內(nèi)容，但旭延公司并沒有在高紅公司需要融資時提供擔(dān)保，致使高紅公司被迫與政府簽署清盤協(xié)議將地塊二清盤，直接導(dǎo)致《協(xié)議書》的合同目的不能實現(xiàn)，構(gòu)成根本違約。3.高紅公司行使撤銷權(quán)是因《協(xié)議書》存在嚴(yán)重顯失公平的情形。項目轉(zhuǎn)讓涉及政府審批事項，不可控的風(fēng)險不應(yīng)由高紅公司承擔(dān)。本案項目轉(zhuǎn)讓價款明顯低于市場價。2013年10月，同地段的商品房團(tuán)購價已達(dá)每平方米5500元，而《協(xié)議書》交易價每平方米4500元。合同履行中，旭延公司用月息4%的借款抵扣項目轉(zhuǎn)讓款，并提前收取利息，進(jìn)一步抬高了資金成本。高紅公司行使撤銷權(quán)，后因雙方和解，才依法撤訴。
二、一審判決適用法律錯誤。1.一審法院適用《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《國有土地使用權(quán)糾紛解釋》）第九條作為認(rèn)定合同有效，繼續(xù)履行的主要依據(jù)，適用法律錯誤。案涉DK-4項目既沒有取得土地使用權(quán)證，也沒有經(jīng)人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。《紅色村第一、二、五村民小組城改項目現(xiàn)場辦公會議紀(jì)要》（以下簡稱《會議紀(jì)要》）記載“本會議紀(jì)要與會人簽字生效”，而參會的西安市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會（以下簡稱經(jīng)開區(qū)管委會）、西安市未央?yún)^(qū)張家堡街道辦事處（以下簡稱張家堡街道辦）、張家堡街道紅色村村民委員會（以下簡稱紅色村委會）的工作人員無人在《會議紀(jì)要》上簽字。說明《會議紀(jì)要》并未生效，也沒有向三個企業(yè)出具同意轉(zhuǎn)讓DK-4項目的任何證明或批文。而且，經(jīng)開區(qū)管委會和政府還明確要求紅色村一、二、五組城改項目，由高紅公司一個主體整體開發(fā)。2.國土資源局所發(fā)的土地公開出讓通知與政府批準(zhǔn)同意DK-4項目轉(zhuǎn)讓是不同的法律事實和法律概念。《西安市國土資源局關(guān)于委托公開出讓陜西高紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紅色村部分組城中村改造項目國有建設(shè)用地的通知》只是啟動通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式參與取得出讓土地使用權(quán)資格的一個前奏，最終誰取得該宗土地的使用權(quán)取決于依法招拍掛的結(jié)果。《協(xié)議書》內(nèi)容涉及的是房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓，該通知涉及的是土地公開出讓。只有通過在一級市場以出讓方式取得土地使用權(quán)后，才可進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)二級市場。在二級市場上土地使用者基于房地產(chǎn)經(jīng)營的需要，往往又通過轉(zhuǎn)讓、作價入股等方式轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)。《國有土地使用權(quán)糾紛解釋》第一條和第七條對土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓分別作了解釋定義。在起訴前，高紅公司沒有取得土地使用權(quán)證書，也沒有獲得西安市人民政府轉(zhuǎn)讓審批。《協(xié)議書》并不符合該解釋第九條的規(guī)定，是無效的，違約金條款也當(dāng)然無效。無效合同應(yīng)當(dāng)由雙方根據(jù)過錯承擔(dān)賠償責(zé)任。《協(xié)議書》雖然約定了違約金，即使高紅公司存在違約行為，旭延公司也沒有證據(jù)證明其存在損失，一審判決高紅公司承擔(dān)5000萬元違約金過高，請求調(diào)整為按照銀行同期貸款利息的2倍計算違約金。高紅公司行使法定撤銷權(quán)，不構(gòu)成違約。
三、一審法院超出訴訟請求判決，屬于嚴(yán)重錯誤，應(yīng)當(dāng)依法予以撤銷。旭延公司、章誠隆公司一審起訴狀第1項訴訟請求為“要求被告履行DK-4項目、施工主體變更及結(jié)算等合約約定義務(wù)”，而一審法院第一項判決為“原告陜西旭延實業(yè)有限公司、福建章誠隆建設(shè)工程有限公司與被告陜西高紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《協(xié)議書》合法有效，各方繼續(xù)履行”。因此，一審判決超出訴訟請求范圍，應(yīng)當(dāng)依法予以撤銷。
綜上所述，一審判決認(rèn)定事實不清、法律適用錯誤，且超出訴訟請求范圍，應(yīng)予以撤銷并改判駁回旭延公司、章誠隆公司的訴訟請求或發(fā)回重審。
旭延公司辯稱，2009年7月14日高紅公司依西經(jīng)城改辦函[2009]8號函獲得經(jīng)開區(qū)紅色村一、二、五組城中村改造開發(fā)主體資格后，因資金不足，項目建設(shè)長期停工，安置過渡費(fèi)無法落實，為化解困境，高紅公司提出以其中DK-4項目轉(zhuǎn)讓獲取資金的方案，旭延公司經(jīng)章誠隆公司舉薦以接盤人身份成為《協(xié)議書》當(dāng)事方。依據(jù)西安市人民政府《關(guān)于加強(qiáng)和推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干意見》（市政發(fā)[2015]22號）的規(guī)定，城棚改項目轉(zhuǎn)讓必須獲得西安市經(jīng)開區(qū)棚戶區(qū)（城中村）改造辦公室（以下簡稱城改辦）的同意及認(rèn)可，2016年11月22日，高紅公司積極促成了《會議紀(jì)要》并簽訂了《協(xié)議書》。因此，（1）高紅公司以DK-4項目轉(zhuǎn)讓自救及謀求政府解救是其真實意思表示；（2）《協(xié)議書》簽訂時章誠隆公司已施工至22層，屬于項目手續(xù)不全的城棚改項目，各方對項目五證不全的狀況及項目開發(fā)主體變更為旭延公司有明確準(zhǔn)備；（3）三方當(dāng)事人約定了按圖完成全部建筑施工、依據(jù)設(shè)計面積協(xié)商轉(zhuǎn)讓價格、付款、扣除、設(shè)定違約金5000萬元等，該過程亦是各方真實意思表示；（4）城改辦對項目開發(fā)主體變更為旭延公司給予認(rèn)可，參與建審手續(xù)的辦理等干預(yù)行為也充分證明了《協(xié)議書》的合法性及可履行性。《協(xié)議書》簽訂后，旭延公司履行了3500萬元過渡費(fèi)支付義務(wù)。2017年8月22日旭延公司累計超前向高紅公司付款8035萬元。2017年9月11日西安市國土資源局發(fā)出市國土發(fā)[2017]246號通知，同意將高紅公司使用的69.81畝（包含DK-4的31.15畝土地）國有建設(shè)用地公開出讓，高紅公司僅需在該節(jié)點(diǎn)提交同意變更旭延公司為土地出讓主體的申請即可繼續(xù)履行，而高紅公司拒絕提供申請，由此引發(fā)本案。
簽約前高紅公司從沒有要求旭延公司出示房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，2017年3月旭延公司申請取得了西建房暫（2017）0022號資質(zhì)證，恰恰由于高紅公司違約導(dǎo)致旭延公司無法申辦正式資質(zhì)。2016年11月26日，城改辦、張家堡街道辦、紅色村村委會在高紅公司召開現(xiàn)場辦公會議，與會人員在會議簽到表簽字并形成《會議紀(jì)要》，會議確定了高紅公司向旭延公司轉(zhuǎn)讓DK-4項目自救，故不存在未生效及當(dāng)?shù)卣笊姘赋歉捻椖坑筛呒t公司一個主體整體開發(fā)的情形。1.《會議紀(jì)要》《協(xié)議書》形成的前提是高紅公司自愿拿出一個區(qū)塊轉(zhuǎn)讓，并辦理申請，旭延公司提供資金即可完成，所以《協(xié)議書》的標(biāo)的是可以轉(zhuǎn)讓的城中村改建項目，而并非獨(dú)立的土地使用權(quán)。由于旭延公司及章誠隆公司積極履行協(xié)議，城改辦及時上報用地變更需求，西安市國土資源局批準(zhǔn)出讓，此時只要高紅公司出具同意將DK-4區(qū)塊轉(zhuǎn)讓，旭延公司承擔(dān)出讓金、配套費(fèi)等即可取得DK-4土地使用權(quán)，該過程出讓同轉(zhuǎn)讓一并完成，不存在高紅公司刻意劃分的土地“出讓”與“轉(zhuǎn)讓”的區(qū)別；2.關(guān)于DK2融資擔(dān)保問題，《協(xié)議書》第六條約定，如果城改辦同意用地塊二抵押，旭延公司沒有提供擔(dān)保屬于違約，但現(xiàn)實情況是地塊二不能抵押，旭延公司不存在根本性違約。因此，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，依法應(yīng)予維持。
章誠隆公司辯稱，一、2015年2月10日，高紅公司承諾DK-4、5、6三個區(qū)塊施工工程由章誠隆公司承攬并收取保證金2000萬元。章誠隆公司依約組織施工，高紅公司沒有能力支付工程款，遂拿出DK-4項目轉(zhuǎn)讓獲取資金的方案，懇求章誠隆公司合作并舉薦后續(xù)合作者，旭延公司始以接盤人身份成為《協(xié)議書》當(dāng)事方。涉案項目屬于城改項目，依據(jù)西安市人民政府“棚八條”的規(guī)定，此類項目轉(zhuǎn)讓必須獲得城改辦的同意，于是高紅公司積極促成了現(xiàn)場辦公會議的召開、《會議紀(jì)要》的形成及《協(xié)議書》的簽訂。章誠隆公司認(rèn)為高紅公司以DK-4項目轉(zhuǎn)讓自救及謀求政府解救是真實意愿表示，在形成《會議紀(jì)要》后，本案三方當(dāng)事人簽訂《協(xié)議書》，簽訂時DK-4屬于項目手續(xù)不全的城棚改項目，而并非單一的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容。《協(xié)議書》對項目五證不全的狀況及變更為旭延公司的設(shè)定有足夠準(zhǔn)備。城改辦對主體變更為旭延公司進(jìn)行的干預(yù)是管理權(quán)力的體現(xiàn)，也充分證明《協(xié)議書》的合法性及可履行性。《協(xié)議書》因高紅公司違約而出現(xiàn)履行障礙。西安市國土資源局發(fā)出市國土發(fā)[2017]246號通知，同意將高紅公司使用的69.81畝（包含DK-4的31.15畝土地）國有建設(shè)用地公開出讓。在此之前，旭延公司合計向高紅公司付款11535萬元，高紅公司出具的收據(jù)載明用途為DK-4項目轉(zhuǎn)讓款。章誠隆公司西安分公司按照協(xié)議復(fù)工，2017年4月四幢大樓主體封頂。在當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T同意對DK-4區(qū)塊土地出讓時，高紅公司拒絕提供變更申請，由此導(dǎo)致施工停止，后高紅公司又提起撤銷權(quán)訴訟拖延，并導(dǎo)致本案發(fā)生。
二、高紅公司在與章誠隆公司簽訂《紅色村一、二、五組改造工程DK-4標(biāo)段城中村改造開發(fā)項目施工合同》后直到主體工程完工時才質(zhì)疑章誠隆公司是否具有建設(shè)工程施工資質(zhì)，另對其認(rèn)可的接盤主體旭延公司是否具有開發(fā)房地產(chǎn)項目的資質(zhì)提出質(zhì)疑，但在收取旭延公司11535萬元款項時未提及。1.關(guān)于案涉《協(xié)議書》的效力，現(xiàn)場辦公會是高紅公司促成的，會議簽到表上與會人均簽字，三方當(dāng)事人對《會議紀(jì)要》簽章，《會議紀(jì)要》已生效。DK-4區(qū)塊的土地已經(jīng)因施工形成了建筑物態(tài)及債務(wù)，土地使用權(quán)屬于項目需要完善的手續(xù)之列，高紅公司不提供轉(zhuǎn)讓申請導(dǎo)致《協(xié)議書》履行受阻，此時單獨(dú)以土地使用權(quán)進(jìn)行抗辯，不應(yīng)支持。2.至于轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價的理由，其所謂“同地段的商品房團(tuán)購價已達(dá)每平方米5500元”的比對不能成立，可以團(tuán)購的商品房是手續(xù)齊全的房產(chǎn)，而DK-4手續(xù)不全、負(fù)債累累，不屬于團(tuán)購。3.關(guān)于旭延公司沒有為政府解救資金擔(dān)保是否構(gòu)成根本性違約的問題，因DK2區(qū)塊土地手續(xù)僅為“已辦理土地確權(quán)及劃撥手續(xù)”，因客觀原因不能抵押才導(dǎo)致高紅公司申請并產(chǎn)生圍繞DK2區(qū)塊附條件、期限的《城改項目部分清盤協(xié)議》，旭延公司無根本違約。4.關(guān)于高紅公司行使撤銷權(quán)的訴訟問題，首先沒有高紅公司同章誠隆公司和解的過程及事實，章誠隆公司也不會和解，其次高紅公司實質(zhì)是通過訴訟拖延時間。
三、關(guān)于超出訴訟請求的問題。章誠隆公司在原審?fù)彆r明確了第一項訴訟請求為《協(xié)議書》有效并繼續(xù)履行，該請求充分考慮了有效協(xié)議對各方的約束力，高紅公司并無異議。綜上，章誠隆公司認(rèn)為，高紅公司在屢屢失信、屢屢違約后提起的上訴理由并無根據(jù)，原判并無不當(dāng)，請求依法駁回其上訴。
旭延公司、章誠隆公司向一審法院起訴請求：1.要求高紅公司履行DK-4項目、施工主體變更及結(jié)算等合約約定義務(wù)；2.要求高紅公司向旭延公司承擔(dān)違約金5000萬元；3.要求高紅公司承擔(dān)該案的訴訟費(fèi)用。一審中，旭延公司與章誠隆公司進(jìn)一步明確其第一項訴訟請求為要求高紅公司繼續(xù)履行《協(xié)議書》。
一審法院認(rèn)定事實：2009年7月高紅公司經(jīng)核準(zhǔn)成為西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)紅色村一、二、五組城中村改造項目的改造主體，在取得西經(jīng)開地字第[2011]35號、[2014]07號建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，就[2014]07號建設(shè)用地規(guī)劃許可證對應(yīng)的31.15畝居住用地，即涉案高紅城改DK-4標(biāo)段，于2015年3月16日與章誠隆公司西安分公司簽訂《紅色村一、二、五組改造工程DK-4標(biāo)段城中村改造開發(fā)項目施工合同》。該合同簽訂后至2016年11月26日前，章誠隆公司建設(shè)施工8#、9#、10#和11#樓部分工程，高紅公司未支付工程進(jìn)度款等款項。
2016年11月26日，高紅公司、旭延公司、章誠隆公司、經(jīng)開區(qū)城改辦、張家堡街道辦、紅色村村委會在高紅公司召開現(xiàn)場辦公會議，并形成《會議紀(jì)要》。該紀(jì)要明確了高紅公司向旭延公司轉(zhuǎn)讓DK-4項目，經(jīng)開區(qū)城改辦愿向高紅公司融資壹億元。形成六條紀(jì)要：1.經(jīng)開區(qū)城改辦同意高紅公司就紅色村一、二、五村民小組城改項目DK-4向旭延公司進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，即DK-4項目由旭延公司整體收購，收購資金用于項目自救。高紅公司負(fù)責(zé)向經(jīng)開區(qū)城改辦及市城改辦等相關(guān)部門申請將DK-4土地使用證及所有建審手續(xù)的主體變更到旭延公司名下。2.旭延公司作為紅色村一、二、五村民小組城改項目DK-4變更后的改造主體，享有西安經(jīng)開區(qū)及西安市城改辦相關(guān)的城改優(yōu)惠政策。為提高辦事效率，加快項目建審變更進(jìn)度，商議成立由經(jīng)開區(qū)城改辦、高紅公司和旭延公司共同派人參加的辦理建審手續(xù)聯(lián)合小組。3.高紅公司與旭延公司自行簽訂項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該協(xié)議所涉經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是雙方自愿行為，政府只是見證，不做任何干預(yù)。協(xié)議簽訂后，經(jīng)開區(qū)城改辦監(jiān)督：旭延公司負(fù)責(zé)經(jīng)高紅公司向紅色村一、二、五村民小組村民發(fā)放2016年底前的過渡費(fèi)；負(fù)責(zé)償還高紅公司向經(jīng)開區(qū)城改辦用地塊二作為抵押辦理的融資款，還款期限為旭延公司取得DK-4項目三證（土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證）一個月后。4.高紅公司和旭延公司盡快簽訂DK-4項目合作協(xié)議，抓緊落實協(xié)議約定的具體事宜，力爭早日啟動項目合作工作。5.DK-4轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，高紅公司及時向經(jīng)開區(qū)城改辦申請，在旭延公司擔(dān)保還款及將地塊二進(jìn)行抵押前提下融資壹億元，該款專門用于村民安置樓的復(fù)工和后續(xù)建設(shè)工作。通過不懈持續(xù)地努力，力爭在2017年4月底前完成安置樓項目所有剩余工程量，5月底前完成村民回遷工作。同時，抓緊辦理建審手續(xù)，使回遷村民早日拿到房產(chǎn)證。6.經(jīng)開區(qū)城改辦在辦理紅色村一、二、五村民小組城改項目地塊一土地出讓手續(xù)時，及時向高紅公司返還該地塊拆遷安置資金。該資金返還后，主要用于地塊三復(fù)工和后續(xù)工程建設(shè)。同時，高紅公司抓緊辦理地塊三的建審手續(xù)。本會議紀(jì)要與會人簽字生效，與會各方各持一份，會后各方應(yīng)及時落實紀(jì)要內(nèi)容，迅速恢復(fù)項目建設(shè)等。與會人員在該紀(jì)要簽名蓋章。
《會議紀(jì)要》形成當(dāng)日，旭延公司、章誠隆公司與高紅公司三方簽訂了《協(xié)議書》，約定：（一）轉(zhuǎn)讓標(biāo)的及狀況描述：本協(xié)議項下DK-4項目凈用地31.15畝，用地位置為貞觀路以東，鳳城六路以北，在甲方（高紅公司）名下已取得西經(jīng)開地字第[2014]07號建設(shè)用地規(guī)劃許可證。按照設(shè)計將形成119300㎡的建筑。該區(qū)塊上，丙方（章誠隆公司西安分公司）按照圖紙已經(jīng)完成主體施工至23層，該項目建設(shè)現(xiàn)狀符合已完成投資總額25%以上的條件。在本協(xié)議簽訂后，丙方須按照本協(xié)議繼續(xù)施工直至整體項目竣工。本協(xié)議簽訂前，甲方因資金短缺，未繳納土地出讓金、城市配套費(fèi)及水、電、暖、氣等費(fèi)用。甲方未支付丙方主體部分施工價款，將按照與丙方約定承擔(dān)利息，同時丙方未承包消防、電梯、戶外綠化及硬化工程，丙方將按照圖紙及乙方（旭延公司）指令完成施工。（二）雙方同意按照DK-4丙方持有的設(shè)計圖紙上建筑面積模擬竣工狀態(tài)進(jìn)行交易，其中商品住宅房部分圖紙面積為50640.88㎡，按均價4500元/㎡計；商業(yè)房部分圖紙面積為30219.65㎡，按均價6900元/㎡計；地下車位按平面車位計675個，按均價9萬元/個計，合計轉(zhuǎn)讓總價款為49714萬元(最終以實際可售面積和實際平面可售車位數(shù)量為準(zhǔn)，并按以上價格結(jié)算)。本條約定價格內(nèi)有關(guān)的稅費(fèi)由甲方承擔(dān)，乙方在固定總價款中扣除。該價格外部分稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。本協(xié)議簽訂后，乙方經(jīng)申請對圖紙進(jìn)行的任何增、減變更同甲方無關(guān)，不影響甲乙雙方計取依據(jù)及關(guān)于價款的約定。（三）按照《會議紀(jì)要》的要求，甲方負(fù)責(zé)將DK-4項目所有與開發(fā)主體有關(guān)的手續(xù)變更為乙方，包括但不限于立項、規(guī)劃、土地、建設(shè)、銷售等手續(xù)的變更及取得。按照紀(jì)要第2條規(guī)定，成立由城改辦、甲乙雙方派員成立的辦理建審手續(xù)變更的聯(lián)合小組，在確保乙方享有一致的城改優(yōu)惠政策前提下迅速辦理主體變更及對應(yīng)手續(xù)。辦理相關(guān)手續(xù)所發(fā)生的繳納土地出讓金、城市配套費(fèi)及水、電、暖、氣等費(fèi)用由乙方先行支付。（四）因甲方急需資金實施城中村過渡安置，本協(xié)議簽訂后，按照《會議紀(jì)要》要求，乙方向甲方支付3500萬元。該部分資金屬于乙方向甲方預(yù)付轉(zhuǎn)讓價款并最終抵扣。（五）本協(xié)議簽訂后，丙方將持續(xù)按照與甲方約定完成后續(xù)主體施工，至乙方取得DK-4項目預(yù)售許可證前的施工價款利息由甲方承擔(dān)（利息由甲方及丙方按照約定計取）。丙方在本協(xié)議后，增加消防、電梯、戶外綠化及硬化工程施工，該部分施工價款不再向甲方或乙方計取利息。丙方全部施工價款、應(yīng)取利息由乙方在第二條總價款下支付并抵扣。一旦本協(xié)議簽訂，甲方應(yīng)確保與丙方完成主體部分價款及利息的結(jié)算，丙方在協(xié)議簽訂后應(yīng)及時完善與乙方的施工合同，服從乙方指揮。甲方對丙方施工全過程的造價進(jìn)行監(jiān)督、確認(rèn)。（六）本協(xié)議簽訂后，當(dāng)甲方以高紅貞觀首府項目地塊二為抵押向城改辦申請融資一億元時，乙方應(yīng)提供擔(dān)保。一旦該融資發(fā)生，乙方在取得DK-4項目土地證后10日內(nèi)即向城改辦歸還該一億元資金，歸還后該部分即為乙方向甲方履行了等額轉(zhuǎn)讓價款。（七）轉(zhuǎn)讓價款的抵扣：由于本協(xié)議簽訂的前提是城改項目解救，三方基于前述六條的約定，確認(rèn)第二條轉(zhuǎn)讓價款是固定且附條件的，隨著協(xié)議的履行，甲乙雙方將用抵扣方式完成轉(zhuǎn)讓價款的支付。即一旦乙方取得DK-4項目所需全部開發(fā)主體變更及對應(yīng)手續(xù)后，第二條約定的價款將按照：扣除3500萬元預(yù)付；扣除實際發(fā)生的繳納土地出讓金、城市配套費(fèi)及水、電、暖、氣等費(fèi)用；扣除丙方全部施工價款（含增加的消防、電梯、戶外綠化及硬化工程施工部分）；扣除甲方按照約定應(yīng)付丙方主體施工部分價款利息；扣除固定價格內(nèi)稅費(fèi)之順序抵扣。本條約定的抵扣金額雙方確認(rèn)后，按上述順序抵扣。在本條抵扣外，如有剩余價款，剩余無誤部分由乙方向甲方支付。（八）DK-4項目在協(xié)議中的確定及排他性：1.甲方確保DK-4項目無抵押、保全等足以影響協(xié)議履行的瑕疵；2.因本協(xié)議簽訂時DK-4項目尚無法定開發(fā)手續(xù)，且甲方負(fù)債巨大、糾紛復(fù)雜，為確保本協(xié)議簽訂的真實性及履行不受第三方，特別是第三方可能引導(dǎo)的司法查封，三方邀請城改辦對本協(xié)議進(jìn)行見證，以排除外力可能對本協(xié)議帶來的任何影響；3.丙方是DK-4項目的唯一施工人，在施工價款未受償前對DK-4項目在建物享有優(yōu)先權(quán)，在本協(xié)議簽訂、履行中，丙方將全面配合乙方對本協(xié)議的要求行使該權(quán)益，即在乙方需要時，丙方將放棄該優(yōu)先權(quán)、轉(zhuǎn)移該優(yōu)先權(quán)等直至乙方本協(xié)議目的實現(xiàn)；4.經(jīng)城改辦協(xié)調(diào)、紅色村委會監(jiān)督，甲方確保在2017年7月1日前向乙方辦理完DK-4項目土地證。（九）違約責(zé)任：本協(xié)議的簽訂事關(guān)高紅貞觀首府項目的恢復(fù)及完成，一旦本協(xié)議簽訂，各方均嚴(yán)格按照本協(xié)議履行，任何一方不得反悔、不得違反或有任何阻止本協(xié)議實施的行為，一旦發(fā)生即視為違約，三方設(shè)定5000萬元的違約金。該違約金守約方有獨(dú)立請求權(quán)利。當(dāng)事人對其他事項也作了約定。
上述協(xié)議簽訂后，旭延公司于2016年12月8日向高紅公司轉(zhuǎn)款2400萬元，2017年1月22日旭延公司按照西安經(jīng)開區(qū)城改辦的通知向高紅公司付款1100萬元，至此旭延公司履行了上述協(xié)議第四條約定的3500萬元預(yù)付轉(zhuǎn)讓價款的支付義務(wù)。2017年7月25日旭延公司代高紅公司墊付DK-1、DK-4規(guī)劃實測面積費(fèi)用35萬元。2017年8月11日向高紅公司付款5000萬元，2017年8月22日付款3000萬元，綜上旭延公司向高紅公司轉(zhuǎn)款共計11535萬元，高紅公司出具了收款收據(jù)且載明用途為DK-4項目轉(zhuǎn)讓款。
在各方當(dāng)事人履行轉(zhuǎn)讓協(xié)議期間，2017年9月11日西安市國土資源局向西安市土地儲備中心、市國土資源局經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)分局、高紅公司發(fā)出市國土發(fā)[2017]246號《關(guān)于委托公開出讓陜西高紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紅色村部分組城中村改造項目國有建設(shè)用地的通知》，該通知載明：“陜西高紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托市國土資源局公開出讓土地的請示收悉，陜西高紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)鳳城六路南北，鳳新路東西兩側(cè)紅色村一、二、五組取得了69.81畝國有劃撥建設(shè)用地，用于紅色村一、二、五組城中村改造。根據(jù)市人民政府關(guān)于城中村改造的有關(guān)規(guī)定，陜西高紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請將上述69.81畝國有建設(shè)用地委托市國土資源局公開出讓。經(jīng)研究，市國土資源局同意陜西高紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其使用的69.81畝國有建設(shè)用地，委托市土地儲備交易中心和市國土資源局經(jīng)開分局公開出讓。”該通知表明西安市國土資源局同意將高紅公司使用的69.81畝（包含DK-4項目使用的31.15畝土地）國有建設(shè)用地公開出讓。
2017年10月26日旭延公司向高紅公司發(fā)出《督促履約函》，要求高紅公司及時提供、辦理DK-4區(qū)塊土地出讓所需手續(xù)、文件，自行糾正違約等。高紅公司收函后于2017年10月31日向旭延公司復(fù)函。
2018年1月3日高紅公司起訴旭延公司、章誠隆公司西安分公司，請求撤銷《協(xié)議書》，后于2018年4月25日申請撤訴，陜西高院作出（2018）陜民初12號民事裁定，準(zhǔn)許其撤訴。旭延公司、章誠隆公司認(rèn)為該次訴訟屬于拖延并影響了三方協(xié)議履行，遂提起本案訴訟。
一審法院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)是：1.高紅公司應(yīng)否繼續(xù)履行《協(xié)議書》；2.高紅公司是否構(gòu)成違約，應(yīng)否向旭延公司支付5000萬元違約金。
（一）關(guān)于高紅公司應(yīng)否繼續(xù)履行《協(xié)議書》的問題。經(jīng)查，2009年7月高紅公司經(jīng)核準(zhǔn)成為西安市經(jīng)開區(qū)紅色村一、二、五組城中村改造項目的開發(fā)主體，以高紅貞觀首府名稱主導(dǎo)項目開發(fā)。該項目改造綜合用地為123.36畝。高紅公司將項目劃分為四個開發(fā)區(qū)塊進(jìn)行建設(shè)。其中DK-4標(biāo)段由章誠隆公司西安分公司全額墊資施工，該區(qū)塊占地面積共31.15畝。因高紅公司自有資金嚴(yán)重不足、多頭融資、多區(qū)塊建設(shè)等綜合因素，導(dǎo)致整個項目建設(shè)處于癱瘓狀態(tài)，嚴(yán)重影響城中村改造任務(wù)的落實。為化解項目困境，市政府、區(qū)政府高度重視，主管領(lǐng)導(dǎo)多次到現(xiàn)場辦公進(jìn)行協(xié)調(diào)。于2016年11月22日在高紅公司會議室召開專題會議，就落實高紅公司與旭延公司就DK-4項目轉(zhuǎn)讓等事宜形成《會議紀(jì)要》。《會議紀(jì)要》載明經(jīng)開區(qū)城改辦同意高紅公司就紅色村一、二、五村民小組城改項目DK-4向旭延公司進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。之后三方當(dāng)事人依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和《會議紀(jì)要》，在自愿、平等基礎(chǔ)上簽訂《協(xié)議書》。《協(xié)議書》系當(dāng)事人的真實意思表示，其內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。《協(xié)議書》簽訂之后，旭延公司依約向高紅公司履行了支付預(yù)付轉(zhuǎn)讓價款等義務(wù)，而高紅公司并未將DK-4項目與開發(fā)主體有關(guān)的手續(xù)變更為旭延公司，更未在2017年７月１日前向旭延公司辦理DK-4項目土地證，且在2018年1月還要撤銷該《協(xié)議書》，違反了《協(xié)議書》的有關(guān)約定，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。現(xiàn)旭延公司要求高紅公司繼續(xù)履行《協(xié)議書》，符合《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第一百零七條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，應(yīng)予支持。高紅公司認(rèn)為《協(xié)議書》無效，依據(jù)不足，不予采信。
（二）關(guān)于高紅公司應(yīng)否向旭延公司支付5000萬元違約金的問題。如前所述，高紅公司在履行《協(xié)議書》時已構(gòu)成違約，現(xiàn)旭延公司要求高紅公司支付5000萬元違約金，既符合案涉轉(zhuǎn)讓協(xié)議第九條：“本協(xié)議的簽訂事關(guān)高紅貞觀首府項目的恢復(fù)及完成，一旦本協(xié)議簽訂，各方均嚴(yán)格按照本協(xié)議履行，任何一方不得反悔、不得違反或有任何阻止本協(xié)議實施的行為，一旦發(fā)生即視為違約，三方設(shè)定人民幣伍仟萬元的違約金。該違約金守約方有獨(dú)立請求權(quán)利。”的約定，也符合《合同法》第一百零七條的規(guī)定，其請求理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。依據(jù)《合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《國有土地使用權(quán)糾紛解釋》第九條之規(guī)定，判決：1.旭延公司、章誠隆公司與高紅公司簽訂的《協(xié)議書》合法有效，各方繼續(xù)履行；2.高紅公司于判決生效后十五日內(nèi)向旭延公司支付違約金5000萬元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)291800元，由高紅公司承擔(dān)。
對一審查明的事實，本院予以確認(rèn)。
上訴人高紅公司為證明其上訴主張，提交四組證據(jù)材料。第一組：1.《會議紀(jì)要》及簽到表；2.《西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會關(guān)于協(xié)調(diào)解決紅色村一、二、五組城改項目有關(guān)問題的函》（西經(jīng)開函[2018]66號），擬證明案涉《協(xié)議書》無效。第二組：1.《西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)紅色村一、二、五組城改項目部分清盤協(xié)議》；2.高紅公司與陳宇邃簽訂的《借款協(xié)議》、匯兌來賬憑證、《收條》2份、《結(jié)算業(yè)務(wù)委托書》及工商登記變更信息1頁，擬證明旭延公司在履行《協(xié)議書》中存在違約和違法行為。第三組：1.高紅公司與中國石油天然氣運(yùn)輸公司長慶運(yùn)輸分公司簽訂的《團(tuán)購協(xié)議書》及與李愛民、劉莉莉簽訂的《高紅DK-3住宅認(rèn)購協(xié)議書》；2.高紅公司與章誠隆公司簽訂的《協(xié)議》《補(bǔ)充協(xié)議》，擬證明合同顯失公平，高紅公司有權(quán)行使撤銷權(quán)。第四組：1.董念學(xué)、賈蘭芳的證人證言；2.高紅公司的會議記錄，擬證明高紅公司因和解而撤訴，不存在違約行為。
經(jīng)質(zhì)證，旭延公司認(rèn)為：西經(jīng)開函[2018]66號文件反映了高紅公司違約的事實。第二、三組證據(jù)材料均與本案沒有關(guān)聯(lián)性，對其證明目的不予認(rèn)可。第四組證據(jù)材料系高紅公司內(nèi)部行為，對其真實性不予認(rèn)可。
旭延公司提供施某的證人證言1份，擬證明高紅公司與陳宇邃之間的借款與本案審查的事實無關(guān)，高紅公司前案撤訴并非與旭延公司和解。
經(jīng)質(zhì)證，高紅公司認(rèn)為，該證據(jù)因證人施某未出庭接受質(zhì)詢，且與旭延公司有利害關(guān)系，對其證言真實性不予認(rèn)可。
對高紅公司、旭延公司提交的上述證據(jù)材料，本院經(jīng)審查認(rèn)為，《會議紀(jì)要》及簽到表在一審時已經(jīng)質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。其他材料均不符合二審新證據(jù)的形式要件，且載明的內(nèi)容亦不能證明高紅公司與旭延公司各自的訴訟主張，本院均不予采信。
二審?fù)徶校呒t公司明確表示不再主張其提出的一審判決超出訴訟請求范圍的上訴理由。
本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)問題是：第一，《會議紀(jì)要》《協(xié)議書》是否有效；第二，一審判決認(rèn)定高紅公司構(gòu)成違約并判令其承擔(dān)5000萬元違約金，是否正確。
（一）關(guān)于《會議紀(jì)要》《協(xié)議書》是否有效的問題。
本案《會議紀(jì)要》《協(xié)議書》所涉項目系西安市城中村（棚戶區(qū)）改造工程項目，城中村改造項目主體應(yīng)當(dāng)具有何種資質(zhì)并沒有法律明文規(guī)定。高紅公司在自身資金能力嚴(yán)重不足，無法獨(dú)立完成案涉城中村改造項目的情況下，將整體改造項目之中的DK-4項目轉(zhuǎn)讓給旭延公司，首先，這是雙方真實的意思表示；其次，該項目轉(zhuǎn)讓事宜的商談系在城中村改造政府行政主管部門指導(dǎo)參與下完成，并形成案涉《會議紀(jì)要》，在此基礎(chǔ)上各方簽訂《協(xié)議書》。高紅公司以《會議紀(jì)要》缺少政府部門簽字，且該項目轉(zhuǎn)讓未獲得政府批準(zhǔn)而主張無效。根據(jù)查明的事實，案涉DK-4項目涉及的當(dāng)事人為高紅公司、旭延公司及章誠隆公司，《會議紀(jì)要》所涉及的權(quán)利義務(wù)人均為以上各方，是三方之間達(dá)成的訂約意向，作為參會的其他人，并非合同當(dāng)事人，其簽字與否并不影響案涉《會議紀(jì)要》的成立生效，況且《會議紀(jì)要》最后一款“本會議紀(jì)要與會人簽字生效”，并注明附件為簽到表，由此可知簽到表是《會議紀(jì)要》的一部分，這部分內(nèi)容記載的就是與會人員的簽名。并非高紅公司主張的《會議紀(jì)要》與簽到表互為獨(dú)立的兩個文件，必須在《會議紀(jì)要》中簽字才視為《會議紀(jì)要》生效條件已經(jīng)成就。因與會人員均已簽名，故《會議紀(jì)要》合法有效。《西安市棚戶區(qū)改造管理辦法》第十五條規(guī)定：“已經(jīng)備案的棚戶區(qū)改造項目實施方案變更的，應(yīng)當(dāng)在變更后及時備案；已經(jīng)批準(zhǔn)的棚戶區(qū)改造項目實施方案不得擅自變更，確需變更的應(yīng)當(dāng)按照原程序報批。”西安市人民政府制定的該辦法不屬于行政法規(guī)，不具有效力性強(qiáng)制力。各方簽訂的《協(xié)議書》雖然根據(jù)該辦法規(guī)定需要向政府備案報批，但這僅是一種公示行為，政府備案報批并非《協(xié)議書》成立和生效的條件。因此，《會議紀(jì)要》《協(xié)議書》是各方當(dāng)事人真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。各方當(dāng)事人均應(yīng)按照協(xié)議約定的內(nèi)容，誠信履行自己的權(quán)利義務(wù)。一審判決認(rèn)定《協(xié)議書》有效，各方當(dāng)事人應(yīng)繼續(xù)履行，是正確的。
（二）關(guān)于一審判決認(rèn)定高紅公司構(gòu)成違約并判令其承擔(dān)5000萬元違約金是否正確的問題。
《協(xié)議書》合法有效，旭延公司依約履行了投入資金的義務(wù)，根據(jù)《協(xié)議書》約定的內(nèi)容，旭延公司、章誠隆公司關(guān)于旭延公司未提供擔(dān)保不構(gòu)成違約的理由成立，高紅公司提供的證據(jù)不足以證明旭延公司在合同履行過程中具有其他違約行為。高紅公司應(yīng)當(dāng)按照約定將其在該項目地塊上開發(fā)主體的相關(guān)權(quán)利變更至旭延公司名下，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。高紅公司就案涉DK-4項目土地向西安市國土資源局報請公開出讓時，未將被出讓土地的權(quán)利人變更為旭延公司，違反了《協(xié)議書》第八條第4項“經(jīng)城改辦協(xié)調(diào)、紅色村委會監(jiān)督，甲方（高紅公司）確保在2017年7月1日前向乙方（旭延公司）辦理完DK-4項目土地證”的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金責(zé)任。《協(xié)議書》第九條“違約責(zé)任”約定：“本協(xié)議的簽訂事關(guān)高紅貞觀首府項目的恢復(fù)及完成，一旦本協(xié)議簽訂，各方均嚴(yán)格按照本協(xié)議履行，任何一方不得反悔、不得違反或有任何阻止本協(xié)議實施的行為，一旦發(fā)生即視為違約，三方設(shè)定人民幣伍仟萬的違約金。該違約金守約方有獨(dú)立請求權(quán)利。”案涉違約金的設(shè)立是為保證轉(zhuǎn)讓項目的順利實施完成，現(xiàn)該項目尚不能確認(rèn)根本無法履行，繼而合同目的不能實現(xiàn)。而且，除了因資金占用而給旭延公司造成的利息損失之外，因高紅公司違約給旭延公司造成的其他損失在本案中尚無充分證據(jù)證明。如果每一次違約行為均須承擔(dān)全部5000萬元的違約責(zé)任，確實有失公平。因此，一審判決判令高紅公司承擔(dān)全部5000萬元違約金，存在依據(jù)不充分的問題，高紅公司請求調(diào)整違約金的理由成立，本院予以支持。綜合本案全部事實，結(jié)合各方當(dāng)事人具體情況，考慮公平原則，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”的規(guī)定，本院酌情將高紅公司向旭延公司承擔(dān)的違約金數(shù)額調(diào)整為1500萬元。
綜上，高紅公司部分上訴請求成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
一、維持陜西省高級人民法院（2018）陜民初56號民事判決第一項；
二、變更陜西省高級人民法院（2018）陜民初56號民事判決第二項為：陜西高紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十五日內(nèi)向陜西旭延實業(yè)有限公司支付違約金1500萬元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)291800元，由陜西旭延實業(yè)有限公司和福建章誠隆建設(shè)工程有限公司負(fù)擔(dān)204260元，由陜西高紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)87540元。二審案件受理費(fèi)291800元，由陜西旭延實業(yè)有限公司和福建章誠隆建設(shè)工程有限公司負(fù)擔(dān)204260元，由陜西高紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)87540元。
本判決為終審判決。
審判長 王云飛
審判員 丁廣宇
審判員 楊 卓
二〇一八年十二月二十五日
法官助理李娟
書記員閆若涵